광주지방법원 2026타경30143. 광주 북구 각화동 힐스테이트각화 106동 302호, 전용 약 59.99㎡ 아파트입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 308,000,000원의 70%인 215,600,000원에서 진행됩니다. 동일 면적 최근 실거래 평균이 303,250,000원이므로, 인수액 0원을 전제로 한 실질취득가는 시세 평균 대비 71.1%입니다. 이 사건은 “권리보다 가격”을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
권리 흐름은 말소기준이 분명합니다. 2018.10.08 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권이 기준이고, 그 이후의 가등기·근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 갑구 4번 소유권이전청구권가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요한 항목으로 표시되어 있으므로, 말소 기재와 함께 입찰 전 등기 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 각화동 594 힐스테이트각화 106동 3층302호 · 도로명주소 광주광역시 북구 군왕로 295 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9891㎡ · 철근콘크리트구조 28층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 장종길 (2018.10.08 거래가 218,600,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 88,218,525원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.10.08 근저당
말소기준은 2018.10.08 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 이후 접수된 갑구 4번 가등기, 후순위 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 표면상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
② 임차인·점유 리스크 — 인수액은 0원, 임대관계는 확인 필요
대항력 있는 임차인 신고 내역은 보이지 않습니다. 따라서 현재 추정상 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득가는 최저매각가와 같은 215,600,000원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 실제 점유자·전입세대·관리비 체납은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재가는 평균 대비 71.1%
힐스테이트각화 동일 면적 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 230,000,000원~322,000,000원, 평균은 303,250,000원입니다. 현재 최저가 215,600,000원은 이 평균 대비 71.1%로, 숫자만 보면 신건이 아니라 1회 유찰 후 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 26 | 322,000,000원 |
| 2025.08 | 59.98㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 12 | 314,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 20 | 295,000,000원 |
| 2024.12 | 59.99㎡ | 15 | 308,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 303,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 정다운새마을금고 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 42,381,600원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사신영농자재 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,537,892원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 광주신용보증재단 | 36,874,218원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,058,205원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 28,484,360원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 71,754,616원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 40,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 215,600,000원 가정 시 채권자 총 청구 1,019,909,291원 중 211,781,600원이 배당되고, 미배당은 808,127,691원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 215,600,000원 | 0원 | 808,127,691원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 150,920,000원 | 0원 | 871,902,171원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 105,644,000원 | 0원 | 916,544,307원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 각화동 소재 광주화물터미널 동측 인근. 주위는 아파트단지, 점포, 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 28층 중 3층 302호이며, 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 힐스테이트각화는 740세대, 준공일 2018.08.17 단지입니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 303,250,000원입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 공시지가 1,130,000원/㎡, 사다리형 평지로 기재되어 있습니다.
- 하자·제한. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “--”로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기와 2022.08.23 말소 기재를 등기부 원본으로 대조하세요.
- 점유 확인. 대항력 임차인 신고 내역은 없지만, 감정요항의 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 응찰 기준. 실질취득 215,600,000원은 시세 평균 대비 71.1%입니다. 권리 확인이 끝나면 이 가격 메리트가 핵심 판단 기준입니다.
- 환금성 보수 적용. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.2회로 나타나므로, 단순 시세 할인율뿐 아니라 실제 낙찰 경쟁과 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 + 시세 71.1%, 단 가등기 확인”
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정되고, 현재 최저가 215,600,000원이 곧 실질취득가입니다. 실거래 평균 303,250,000원과 비교하면 71.1%라 가격 메리트는 분명합니다. 다만 갑구 4번 가등기 확인, 실제 점유, 관리비 체납은 별도의 확인 과제입니다. 결론은 권리 구조는 대체로 소멸형, 가격은 매력권, 확인 포인트는 가등기와 점유입니다.
