광주지방법원 2026타경30160. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 19층 1905호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정되었고, 이후 임차인 김운강의 임대차가 시작됐습니다. 임차보증금은 185,300,000원이고, 2024년 11월에는 주택임차권등기도 이루어졌습니다.
보증금이 현재 최저가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 것은 아닙니다. 핵심은 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서는지입니다. 이 사건은 2022.09.16 우리은행 근저당권이 기준이고, 임차인의 전입신고는 2022.12.13입니다. 따라서 해당 임차인은 선순위 근저당권자에게 대항할 수 있는 지위가 아니며, 제공된 권리관계에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건에는 별도로 확인할 부분이 있습니다. 우리은행 최초 근저당권의 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기록되어 있지만, 동일 날짜의 근저당권 변경등기에는 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 실제 유효 담보채권의 범위와 배당액은 이 변경등기를 정확히 해석해야 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1905호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 20층 중 19층 · 복도식 · 북향 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,415,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 185,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 민간임대주택 | 2022.09.16 민간임대주택등기 존재 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 근저당 변경이 핵심
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기, 민간임대주택등기, 근저당권 설정과 변경등기가 이루어졌습니다. 임차인의 점유개시·전입신고 및 임차권등기는 모두 이 근저당권 설정 이후입니다.
최초 공동담보 채권최고액 전체를 이 호실의 현재 유효 채권액으로 확정해서는 안 됩니다. 변경등기 원문과 공동담보목록을 확인하여 현재 유효한 담보 범위를 확정해야 합니다. 이 해석에 따라 우리은행과 후순위 채권자의 실제 배당액은 크게 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
이 물건에서 확인되는 실제 임차인은 김운강 1명입니다. 주택임차권등기상 보증금은 185,300,000원이고, 임대차계약일은 2022.10.17, 점유개시일은 2022.10.31, 전입신고일은 2022.12.13입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김운강 건물전부 · 주거 주택임차권등기 |
185,300,000원 |
전입 2022.12.13 확정 2022.10.24 점유 2022.10.31 |
대항력 없음
후순위 우선변제
승계 해당 없음
선순위 근저당권보다 늦은 임차인
|
| 실제 임차인 | 1명 · 김운강 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.17 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 확정일자 | 2022.10.24 |
| 전입신고일 | 2022.12.13 |
| 임차보증금 | 185,300,000원 |
| 등기상 차임 | 월 110,000원 |
| 임차권등기일 | 2024.11.04 (2024카임5925) |
| 배당요구 | 신고 · 2024.11.04 |
| 선순위 근저당권 | 2022.09.16 · 우리은행 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
확정일자 2022.10.24가 있다는 사실만으로 우선순위가 2022.09.16 근저당권보다 앞서는 것은 아닙니다. 임차인의 주택 인도와 주민등록 요건을 고려하면 이 임차인은 선순위 근저당권보다 후순위입니다. 확정일자에 기초한 우선변제 가능성은 별도로 검토하되, 선순위 담보권에 앞서 배당받는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 35.84%, 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 77,415,000원으로, 감정가 216,000,000원의 35.84%입니다. 네 차례 유찰되면서 감정가 대비 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다.
하지만 감정평가액과 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다. 이 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래량 및 가격 추세를 확인할 수 없으므로 77,415,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 업무시설(오피스텔)은 개별 호실의 임대수익, 거래수요, 금융조건 및 실제 이용 가능성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 216,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 77,415,000원 | 4회 유찰 · 감정가 35.84% |
| 매수인 인수 | 0원 | 후순위 임차권 기준 |
| 실질취득금액 | 77,415,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시세 대비 할인율 판단 보류 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 77,415,000원 가정)
아래 배당표는 최초 우리은행 근저당권의 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 산출된 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 56,520,000원으로 표시된 근저당권 변경등기의 실제 효력이 확정되지 않았으므로 법원의 최종 배당표와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,793,470원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 75,621,530원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 185,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당액 합계 | — | 77,415,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 최초 근저당 채권최고액을 그대로 적용한 산술 모형이며, 변경등기에 따른 유효 담보액·실제 채권액·당해세·최우선변제·배당순위 조정은 확정 반영되지 않았습니다. 여기서의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 변하지 않는 인수액
| 경매 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 총액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 77,415,000원 | 75,621,530원 | 23,157,598,470원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 61,932,000원 | 60,417,224원 | 23,172,802,776원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 49,545,600원 | 48,253,779원 | 23,184,966,221원 | 0원 |
현재 권리분석 가정에서는 유찰 횟수가 늘어나더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 부대비용을 제외한 실질취득금액도 함께 내려갑니다. 다만 이는 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 사건과 다른 구조입니다.
반면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 늘어납니다. 특히 아래 미배당액은 최초 공동담보 근저당 채권최고액을 적용한 수치이므로, 실제 채권자의 회수부족액이나 이 호실에 귀속되는 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 20층 건물의 19층 1905호입니다. 복도식 구조와 북향 조건을 갖고 있으며, 위생·급배수시설, 화재경보시설, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방시설이 있습니다.
- 주차. 지하주차장과 기계식주차장이 설치되어 있습니다. 실제 사용 가능성과 운영조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,115,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지로 파악됩니다. 전체 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 거래수요 및 금융조건이 다를 수 있습니다. 4회 유찰 이력을 고려하면 실제 매수층과 거래빈도, 최근 실거래 가격을 확인하기 전까지 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당권 변경등기 원본 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 기재액 56,520,000원의 관계를 등기사항전부증명서 및 공동담보목록에서 확인해야 합니다. 변경 후 유효 담보 범위에 따라 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 임차인의 대항력 확인. 말소기준권리 2022.09.16, 점유개시 2022.10.31, 전입신고 2022.12.13, 확정일자 2022.10.24의 선후관계를 매각물건명세서·주민등록 전입자료·임차권등기와 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권액 185,300,000원과 임차인 김운강의 보증금이 동일합니다. 실제 채권 귀속, 대위변제 여부, 배당 수령권자의 지위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무 확인. 민간임대주택등기와 등록 상태, 매각 후 의무 존속 및 말소 절차를 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장조사해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 상태나 명도비용을 확정할 수는 없습니다.
- 오피스텔 실거래 확인. 동일 건물 및 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 12개월 매매가격, 최신 거래와 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 대비 35.84%라는 이유만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 승강기·기계식주차장 등의 유지관리 상태, 실제 호실의 내부 하자 및 수리비를 점검해야 합니다.
- 매각기일과 최저가 재확인. 예정 매각기일은 2026.11.03, 최저매각가는 77,415,000원입니다. 입찰 전 사건 진행상태, 매각조건 변경 및 정정공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격이 싸다”
광주역한국아델리움 1905호는 임차보증금 185,300,000원이 존재하지만, 임차인의 대항력 취득 시점이 선순위 근저당권보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 분석되는 사건입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 사실 자체가 낙찰자의 추가 채무를 의미하지는 않습니다.
그러나 감정가 216,000,000원에서 최저가 77,415,000원으로 내려오기까지 4회 유찰됐다는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 업무시설(오피스텔) 특유의 거래수요와 금융조건을 고려해야 하고, 최근 실거래 자료가 확인되지 않은 상황에서는 현재 가격이 시장가격보다 낮은지조차 판단하기 어렵습니다.
또한 최초 근저당 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 기재액 56,520,000원 사이의 관계는 배당구조를 판단하는 데 중요한 확인사항입니다. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 실제 점유관계도 함께 점검해야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 배당·임대 관련 사항은 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 4회 유찰이라는 이유만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 현재 단계에서는 시세 확인과 원본 권리 검증을 우선하는 보수적인 접근이 타당합니다.
