104,129,000원
광주지방법원 2026타경30190. 광주광역시 북구 운암동 493-30 단독주택과 토지가 함께 나오는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지는 136.0㎡의 대지입니다. 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 임차인 윤선옥 씨의 전입일은 2020.12.11이고, 말소기준일 2016.09.30 이후라 대항력 없음으로 판정됩니다.
다만 이 사건은 “인수 0원 = 무조건 안전한 싸구려 물건”으로 보면 곤란합니다. 최저가 104,129,000원 기준 배당표에서 선순위 채권 일부만 배당되고, 신청채권자인 동운새마을금고는 배당 0원으로 남습니다. 미배당은 매수인 인수가 아니라 채권자 배당 부족분이지만, 입찰 전 절차 진행 여부와 물건성 확인을 더 강하게 요구하는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 493-30 · 광주광역시 북구 금호로67번길 15-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대지 136.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 472,400원/㎡ · 평지·정방형 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건물 · 개별난방설비 · 새시창호 |
| 소유자 | 윤종필 |
| 감정가 / 최저가 | 148,754,570원 / 104,129,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동운새마을금고 / 110,271,596원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준은 2016.09.30 광주원광신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후에 들어온 임차인 전입, 동운새마을금고 근저당, 윤선희 근저당, 광주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 따라서 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 확인 — 실제 임차인 1명, 인수는 0원 판정
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 점유자로 기재된 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 판정되며, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤선옥 | 알수없음 | 2020.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 104,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,257,806원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광주원광신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 332,000,000원 | 75,871,194원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 동운새마을금고 | 127,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 윤선희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,603,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 610,803,304원 중 101,871,194원이 배당되고, 508,932,110원이 미배당으로 남습니다. 미배당은 매수인 인수가 아니며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 가격 구조 — 70% 할인보다 중요한 건 ‘실질취득 104,129,000원’
현재 회차는 감정가의 70%인 104,129,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 104,129,000원으로 계산됩니다. 다만 단독주택은 아파트처럼 같은 단지·같은 평형 평균만으로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 건물 노후도, 제시외 건물, 도로 접면, 내부 수선비에 따라 실제 가치 차이가 크게 벌어집니다.
| 회차 | 최저가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 104,129,000원 | 101,871,194원 | 508,932,110원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 72,890,300원 | 71,178,275원 | 539,625,029원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,023,210원 | 49,704,792원 | 561,098,512원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 동운초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린상가가 혼재하는 기존주거지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다. 토지면적은 136.0㎡, 공시지가는 472,400원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건물이며, 외벽은 화강석 돌붙임·치장벽돌·몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감입니다.
- 이용. 단독주택으로 이용 중이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 철거 또는 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 부속건물 차이. 부속건물 중 ‘다’는 공부상 면적 2.31㎡, 실측면적 2.16㎡로 다소 차이가 있고, 부속건물 중 ‘나’는 공부상 용도 ‘광’이나 현황은 ‘화장실’입니다.
- 임차인 명도. 윤선옥 씨는 대항력 없음으로 판정되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 명도 협의, 점유 현황, 실제 거주 여부를 확인하세요.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현재가 가정에서 동운새마을금고 배당은 0원입니다. 입찰 당일 매각 진행 여부와 절차 변동을 확인해야 합니다.
- 단독주택 수선비. 외관보다 내부 상태, 누수, 난방, 화장실, 배관, 지붕 상태가 가격을 좌우합니다. 실질취득 104,129,000원에 수선비를 더해 판단해야 합니다.
- 세금·공과금. 당해세, 최우선변제, 체납 공과금 등은 배당표 추정에 반영되지 않을 수 있으므로 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 물건성·절차 확인형
이 사건의 장점은 분명합니다. 대항력 있는 임차인 인수는 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 단독주택은 내부 상태와 제시외 건물, 도로 접면, 수선비에 따라 실질 가치가 크게 달라지고, 현재가 배당표는 미배당 508,932,110원과 신청채권자 배당 0원을 보여줍니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 가격보다 현장 확인과 절차 확인이 먼저인 물건입니다.
