수원지방법원 2024타경2022. 안산시 단원구 대부남동 3-768 소재 주건축물제1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 기호 1·2가 단독주택이고, 1층 거실, 2층 방·수영장·거실/주방·화장실·현관, 3층 거실·화장실·테라스 등으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.09.30 남동농업협동조합 근저당권이고, 이후 근저당·가등기·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 “소멸”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 첫째, 김태산은 본건 전체 점유자로 조사되지만 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 그래서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 반대로 안전하다고도 단정할 수 없습니다. 둘째, 이수동 명의로 공사대금 9,000,000원 및 유익비 6,000,000원, 총 15,000,000원 유치권신고가 제출되어 있습니다. 셋째, 목록 5·6은 지분 매각이고, 목록 5는 공부상 지목이 구거이나 현황 도로입니다. 최저가가 내려온 만큼 확인해야 할 변수가 같이 늘어난 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 · 2층 수영장 포함 이용 |
| 소유자 | 김민주 5분의 4, 김유신 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,395,181,840원 / 976,627,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 1,045,882,123원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.30 근저당
말소기준권리는 을구 1번 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,118,400,000원이고, 이후 주식회사평구파이낸스대부·임종숙·류광열 근저당권, 류광열 가등기, 주식회사모아종합건설 가압류, 국·안산시·국민건강보험공단 압류, 신윤경 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 2명, 하나는 미상 리스크
| 성명 | 점유 부분 | 전입/확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수동 | 미상 | 전입 2023.10.11 / 확정일자 미상 | 미상 | 2026.04.08 | 대항력 없음 | 보증기관·대위 아님 |
| 김태산 | 본건 전체 | 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 보증기관·대위 아님 |
보증기관 승계나 대위변제 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 2명으로 봅니다. 이수동은 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없다고 정리됩니다. 그러나 김태산은 본건 전체 점유자로 조사되면서도 전입신고일·보증금이 모두 미상입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 리스크는 남습니다.
③ 배당표 (매각가 976,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,166,270원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 1,118,400,000원 | 964,460,730원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사평구파이낸스대부 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 임종숙 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 류광열 | 800,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사모아종합건설 | 1,397,962,213원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 신윤경 | 680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차에서는 채권총액 4,971,362,213원 중 964,460,730원만 배당되고, 미배당은 4,006,901,483원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 “유리섬박물관” 남측 인근입니다. 주변은 펜션, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2022.08.17입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 수영장설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적은 461.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 위반건축물 사항은 없으나, 기호 4는 공부상 “구거”이나 현황 “도로”입니다. 매각물건명세서 비고상 목록 5도 지목 “구거”이나 현황 “도로”로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김태산 점유 원인 확인. 본건 전체 점유자로 표시되어 있으나 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고, 대항력 가능·미상으로 두고 원본과 현장 확인이 필요합니다.
- 이수동 유치권신고 검토. 공사대금 9,000,000원, 유익비 6,000,000원 합계 15,000,000원 신고가 제출되어 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 점유 계속성·피담보채권·견련성 확인이 핵심입니다.
- 담보가등기 종류 확인. 갑구 2번 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 담보가등기로 표시되어 종류 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당에서 0순위 차감될 수 있습니다. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영합니다.
- 지분·도로 리스크 확인. 매각물건명세서 비고상 목록 5·6은 지분 매각이고, 목록 5는 현황 도로입니다. 사용가치와 처분가능성 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 2026.03.16자 감정인의 사실조회회신서 금액을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 “확인 전 α”가 더 크다
이 사건의 겉모습은 1회 유찰로 최저가가 976,627,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아니라 불확실성입니다. 말소기준 이후 권리들은 대체로 소멸하지만, 김태산의 전입·보증금 미상, 이수동의 유치권신고 15,000,000원, 세금 압류 4건, 지분 매각 및 현황 도로 이슈가 함께 남아 있습니다. 따라서 결론은 단순히 “싸다”가 아니라, 권리·점유·유치권 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고난도 물건입니다.
