* 예상 인수 0원은 제공된 배당 시나리오의 계산값입니다. 유치권 성립 여부, 미상 점유자의 권리 및 조세 배당 문제까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

수원지방법원 2024타경2022. 안산시 단원구 대부남동 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용되고 있으며, 내부에는 수영장과 펜션 영업 관련 시설이 존재합니다. 등기부상 김민주와 김유신이 각각 5분의 4, 5분의 1 지분을 소유하고 있습니다.

말소기준권리는 2022년 9월 30일 설정된 남동농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 공사대금 유치권 주장과 불명확한 점유관계, 일괄매각 및 일부 토지 지분매각이 결합돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 남는다

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 미상 1명

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인 또는 점유 관련 인원은 이수동·김태산 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.

* 이수동의 전입일은 말소기준일 이후로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 유치권 주장은 임차보증금과 별개의 문제입니다. 김태산은 전입일·보증금이 모두 불명확하므로 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 유치권 — 신고액 15,000,000원, 성립 여부 불분명

2026.04.28 이수동이 목록 2 건물과 관련해 수영장 운영을 위한 보일러실 공사, 2층 수영장 및 1층 천정 방수공사를 이유로 유치권신고서를 제출했습니다.

핵심은 신고액 15,000,000원이 곧 확정 인수액이라는 뜻도, 배제신청이 제출됐으므로 부담이 0원이라는 뜻도 아니라는 점입니다. 유치권이 인정될 경우 명도와 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있어 배당표상의 인수 0원과 구분해야 합니다.

④ 가격 분석 — 감정가의 34.3%지만 시세 할인율은 아니다

감정가는 1,395,181,840원, 현재 최저매각가는 478,546,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 감정가는 현재 매매 시세와 동일하지 않습니다. 비교 가능한 실거래 가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

* 회차별 인수 0원은 예상배당 시나리오의 계산값입니다. 유치권·점유자 권리 등의 미확정 부담은 포함되지 않았습니다. 향후 유찰과 매각조건은 실제 법원 공고로 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 478,546,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 471,360,540원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 주요 가압류 채권에는 배당금이 남지 않습니다.

근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 작성된 추정치입니다. 선순위 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐으며, 실제 채권액과 최종 배당권자는 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 토지·건물 및 입지 분석 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 안산시 단원구 대부남동 유리섬박물관 남측 인근. 주변은 펜션, 근린생활시설 및 농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 2층에는 수영장 시설이 있습니다. 위생·급배수·난방 및 수영장 설비가 설치돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로 2022.08.17 사용승인을 받았습니다. 외벽 스타코플렉스 마감, 내벽 벽지·타일, 새시창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지 정보상 면적 461.0㎡, 지목 대, 평지·자루형·세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 303,200원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 토지별로 생산녹지지역과 자연녹지지역이 혼재합니다. 도시지역, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등 제한사항도 기재돼 있습니다. 관련 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 및 성장관리계획구역 포함 사항도 나타납니다.
• 공부와 현황 차이. 매각목록의 목록 5는 지목이 구거이나 현황 도로로 이용되고 있습니다. 감정요항표에도 구거와 도로 이용상태의 차이가 명시돼 있습니다.
• 지분 문제. 일괄매각이지만 목록 5, 6은 지분매각입니다. 낙찰 후 해당 토지 전체를 단독으로 소유하는 구조라고 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 확인 전 단정 금지

• 유치권 성립 여부. 이수동의 15,000,000원 신고서와 신청채권자의 2026.08.25 유치권배제신청서를 함께 확인하고, 공사내역·채권 발생·점유관계 및 법원 판단을 검토합니다.
• 김태산 점유권원. 본건 전체 점유자로 기재된 김태산의 전입일, 점유 시작 시점, 임대차계약 및 보증금을 확인합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 실질취득가를 확정하지 않습니다.
• 이수동 임대차. 말소기준 이후 전입에 따른 대항력 없음 판단과 별개로 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유관계를 대조합니다.
• 가등기 확인. 갑구 2번 류광열 가등기의 담보가등기 여부, 원인 계약과 실제 권리관계를 확인합니다.
• 국세·지방세 압류. 안산세무서·안산시 등의 체납 및 우선 배당 가능성을 확인합니다. 추정 배당표만으로 실제 배당을 확정하지 않습니다.
• 최종 매각목록. 매각지분 경정 및 일부 취소 결정, 2026.03.16자 감정인의 사실조회회신서를 대조합니다. 목록 5, 6의 공유지분과 일괄매각 범위를 확인합니다.
• 구거·도로 관계. 목록 5의 현황 도로 이용과 법적 지목 차이, 진입로 확보 및 사용권원 관련 문제를 확인합니다.
• 실제 가격. 주변의 비교 가능한 부동산 거래가격을 확보하되 토지 면적, 수영장 시설, 건축물 상태 및 공유지분 차이를 반영해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 않습니다.
• 명도·관리. 점유자 2명의 실제 사용관계와 수영장·펜션 시설의 인도 및 관리 문제를 확인합니다.
• 원본 대조. 2026.09.29 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 문건을 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 안전한 저가매수”

이 사건은 감정가 1,395,181,840원에서 3회 유찰돼 최저가 478,546,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리는 대부분 매각으로 소멸 예정입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 15,000,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 김태산의 대항력과 보증금이 확인되지 않았으며, 가등기 성격·세금 압류·토지 지분매각 문제도 남아 있습니다. 특히 현재 시세를 확인할 수 없어 감정가 대비 할인폭을 실제 가격 메리트로 해석할 근거가 부족합니다.

결론적으로 이 물건은 가격 하락폭보다 권리관계 확정이 먼저입니다. 유치권과 점유자 권리, 최종 매각범위 및 비교 시세가 확인되기 전까지는 실질취득 비용과 투자 매력도를 보수적으로 평가해야 합니다.