79,328,000원
수원지방법원 2024타경2497. 배곧두손지젤타워 1층 에이127호로, 감정평가상 근린생활시설이며 집합건축물대장상 용도는 일반음식점, 현황은 HAIR Studio 상태입니다. 말소기준권리는 2018.07.18. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 264,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 점유·임차관계의 불확실성입니다.
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 대항력이 확인되지 않은 임차인이 존재하므로, 최저가만을 실질취득액으로 놓고 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2497 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 1층에이127호 (배곧동,배곧두손지젤타워) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 일반음식점 · 현황 HAIR Studio |
| 소유자 | 유우종 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 79,328,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 193,953,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 대지권 관련 | 대지권미등기 · 분양계약서상 대지권 면적 6.7225㎡ · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 미확정
등기부상 말소기준권리는 2018.07.18. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고, 2024.05.28. 같은 은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2023.02.21. 주식회사 케이뱅크의 가압류 9,871,997원은 2023.10.11. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 ‘미상’
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순천 | 1층에이127호 | 50,000,000원 | 800,000원 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 에이 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 기록은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박순천은 보증금 50,000,000원, 월세 800,000원으로 2024.07.01. 배당요구를 했지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. ‘에이’는 용도가 주거로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
③ 가격 — 8회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 472,000,000원, 현재 최저매각가는 79,328,000원으로 8회 유찰된 회차입니다. 현재 회차의 매각가 비율은 감정가의 16.81%입니다. 9회 유찰 시 63,462,400원, 10회 유찰 시 50,769,920원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 근린시설은 임대수익·공실·상권·점포 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 현재 자료만으로는 최저가가 최근 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,827,904원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 77,500,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당추정에서는 주식회사하나은행 미배당액이 186,499,904원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인의 대항력·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 대지권·현황 — 대지권미등기와 실제 이용 확인
- 대지권. 대지권미등기이나 분양계약서상 대지권 면적은 6.7225㎡이며, 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서가 제출됐습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 집합건축물대장상 용도는 일반음식점, 현황은 HAIR Studio 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상17층 건물 내 1층 에이127호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배곧라온초등학교 남서측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북서측 도로에 접하며 남동측 현황 지상 보행자 통로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,571,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 박순천의 전입신고일 확인. 보증금 50,000,000원의 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- ‘에이’의 점유관계 확인. 주거 용도로 기재됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 점유관계 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 그 인수금액을 더해 판단해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권미등기 상태와 분양계약서·취득세 납부신고서·분양금납부확인서의 원본 내용을 대조해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 가격 하락 자체보다 반복 유찰의 배경과 근린시설의 환금성·점유관계를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 인수금액이 미상이면 가격판단은 끝나지 않는다”
이 사건의 등기상 말소기준은 분명합니다. 2018.07.18. 주식회사하나은행 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계에서는 박순천의 전입신고일이 확인되지 않고, 별도 점유자 ‘에이’는 보증금까지 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원만으로 매수인 인수도 0원이라고 확정할 수 없습니다.
감정가 472,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 79,328,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없는 상태에서 이 할인율을 시세 메리트로 해석하는 것도 적절하지 않습니다. 이 물건의 선결 과제는 임차인의 대항력·미배당 가능액을 확정해 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다. 그 확인 전에는 낮은 최저가보다 미상 권리와 반복 유찰을 우선해서 봐야 합니다.
