수원지방법원 2024타경2497. 배곧두손지젤타워 1층 에이127호, 집합건물 형태의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 집합건축물대장상 용도는 일반음식점, 현황은 HAIR Studio 상태입니다. 감정가 472,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 161,896,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다.
말소기준권리는 2018.07.18 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고, 신청채권자 하나은행의 청구액은 193,953,711원입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 임차인·점유자 정보의 공백입니다. 보증금과 전입일, 확정일자가 정리되지 않은 상태에서는 인수 위험을 0으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 1층에이127호 (배곧동,배곧두손지젤타워) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(집합건축물대장상 용도: 일반음식점) · 현황 HAIR Studio |
| 소유자 | 유우종 (2018.07.18 소유권이전, 거래가액 187,372,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 161,896,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 193,953,711원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 대지권 | 대지권미등기 · 분양계약서상 대지권 면적 6.7225㎡ · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2018.04.23 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2018.07.18 유우종에게 소유권이전되면서 1번 신탁등기가 말소된 구조입니다. 같은 날 접수된 하나은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2023.02.21 케이뱅크 가압류는 2023.10.11 해제 말소 이력이 함께 보이며, 2024.05.28 하나은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
보증기관이나 대위·승계 중복신고는 없습니다. 즉 보증금 합산 제외 대상은 없고, 실제 임차인·점유 신고는 2건입니다. 다만 두 건 모두 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 점유부분 / 용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박순천 | 1층에이127호 | 50,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 · 배당요구 2024.07.01 | 승계 아님 보증기관·대위신고 아님 |
| 에이 | 주거 | 0원 / - 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 승계 아님 보증기관·대위신고 아님 |
박순천은 보증금 50,000,000원과 월세 800,000원, 배당요구일 2024.07.01이 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 모두 미상입니다. 에이는 매각물건명세서상 주거 점유로 표시되지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 미상입니다. 이런 경우 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 대항력 없는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 입찰 판단은 “대항력 가능·미상”을 전제로 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,066,544원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 158,829,456원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 9,871,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 273,871,997원, 총 배당액은 158,829,456원, 미배당은 115,042,541원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 임차인 대항력 미상 리스크는 별도 확인 대상입니다.
④ 회차별 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 34.3% | 161,896,000원 | 158,829,456원 | 115,042,541원 |
| 7회 유찰 시 | 27.44% | 129,516,800원 | 126,903,565원 | 146,968,432원 |
| 8회 유찰 시 | 21.95% | 103,613,440원 | 101,362,852원 | 172,509,145원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 “배곧라온초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 일반교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 현황은 HAIR Studio 상태입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층 지상17층 건물 내 1층 에이127호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역입니다. 공시지가는 2,571,000원/㎡이고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박순천과 에이의 전입신고일·확정일자·보증금 미상 부분을 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표상 인수 0원*의 의미. 현재 산정표는 매수인 인수 0원입니다. 그러나 대항력 미상 임차인이 남아 있어 최종 인수 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
- 대지권미등기. 비고에는 대지권미등기이나 분양계약서상 대지권 면적 6.7225㎡, 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서 제출, 최저매각가격에 대지권가격 포함이라고 되어 있습니다.
- 근린시설 환금성. 본건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 현황 HAIR Studio 상태와 일반음식점 용도, 1층 상가의 임대·영업 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 6회 유찰로 161,896,000원까지 낮아졌지만, 가격이 낮다는 사실과 권리 리스크가 해소됐다는 사실은 다릅니다.
맺으며 — “34.3% 최저가”보다 “임차인 미상”이 먼저다
이 사건은 감정가 472,000,000원 대비 최저가 161,896,000원, 즉 34.3%까지 내려온 물건입니다. 하지만 결론은 공격적 매수가 아니라 보수적 확인입니다. 박순천의 보증금 50,000,000원과 월세 800,000원, 배당요구일 2024.07.01은 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 없습니다. 에이 역시 주거 점유로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다.
배당표상 인수액 0원, 말소기준 하나은행 근저당이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 미상 임차인이 있는 이상 최저가만 보고 “싸다”고 말하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 받느냐가 아니라, 먼저 누가 어떤 권리로 점유하는지 확정할 수 있느냐입니다.