수원지방법원 2024타경3605. 배곧두손지젤타워 4층 비420호로, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 163,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 회차 최저매각가는 9,396,000원, 감정가의 5.76% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만 이 사건의 중심은 매각가격이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
등기상 말소기준은 2024.08.02 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 LU FENJIN, PIAO MINGYU, LU DONGZHE, ZHENG JICHENG, ZHENG YALIN의 전입일은 모두 2022.04.28로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 명세서가 미배당 임차보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 보증금 규모를 확인하기 전에는 낙찰가 9,396,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 4층 비420호 (배곧동, 배곧두손지젤타워) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상17층 중 4층 |
| 소유자 | 한윤종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 9,396,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노분금 / 180,139,900원 |
| 말소기준 | 2024.08.02 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부에는 근저당권이 없고, 2024.08.02 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있습니다. 이후 2025.07.17 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2022.04.28 전입자 5명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 각자의 대항력과 배당 범위를 단정할 수 없고, 명세서 문구대로 배당에서 변제되지 않는 임차보증금 잔액이 있다면 그 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LU FENJIN | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| PIAO MINGYU | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| LU DONGZHE | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| ZHENG JICHENG | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| ZHENG YALIN | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
③ 예상배당표 (매각가 9,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 569,128원 |
| 2. 경매개시결정 · 노분금 | 180,139,900원 | 8,826,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 180,139,900원 중 8,826,872원만 배당되고 171,313,028원이 미배당으로 남습니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 특히 임차인 보증금이 미상이므로 위 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득 확정’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 163,000,000원과 최저가 9,396,000원의 차이만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 더 중요한 문제는 보증금 미상 임차인이 5명이라는 점입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는 임차인이 있다면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 실질취득비용이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하6층·지상17층입니다.
- 입지. 배곧라온초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 쇼핑센터, 대형마트, 각종 점포, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 북서측으로 중로2류와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평탄지이며 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,571,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5명 각각의 보증금 확인. LU FENJIN, PIAO MINGYU, LU DONGZHE, ZHENG JICHENG, ZHENG YALIN의 실제 임대차계약과 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 단정 금지. 5명 모두 전입은 2022.04.28로 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 단계로 봐야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당 후 남을 임차보증금을 현재 계산할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 미배당 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 감정가 163,000,000원에서 9,396,000원까지 하락한 상태이므로 단순 할인율보다 반복 유찰의 원인과 점유·명도 구조를 우선 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 직접 대조해 보증금과 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “939만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건의 최저매각가는 감정가 163,000,000원의 5.76%인 9,396,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 5명이 모두 말소기준보다 앞선 2022.04.28에 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 매각물건명세서가 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가가 낮다는 사실만으로는 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 먼저 5명의 임차보증금과 배당관계를 확정하고, 그 뒤에 낙찰가 + 실제 인수액으로 실질취득비용을 계산해야 합니다. 8회 유찰이라는 숫자는 매력지표라기보다 권리와 점유관계를 더 깊게 확인하라는 경고에 가깝습니다.
