수원지방법원 2024타경51826. 시흥시 월곶동 월곶4차풍림아이원아파트 403동 1층 102호, 전용 84.842㎡ 아파트입니다. 감정가는 357,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 249,900,000원입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
핵심은 권리보다 가격과 물건성입니다. 같은 단지 동일 면적 실거래 평균은 352,483,333원이고, 현재 최저가는 그 70.9%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 본건은 24층 건물의 1층입니다. 최근 거래 표본에도 1층 거래가 없으므로, 평균 시세 대비 할인만으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 9, 403동 1층102호 (월곶동, 월곶4차풍림아이원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.842㎡ · 철근콘크리트조 24층 건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박영진 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 308,188,738원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차인 없음, 인수 0원
임차인 없음. 매수인이 승계할 임대차 보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.03.30. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후의 상상인저축은행 근저당, 중소기업은행·경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 평균 시세의 70.9%
월곶4차풍림아이원아파트 동일 면적 84.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 352,483,333원, 최저는 290,000,000원, 최고는 395,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 25 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 25 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 21 | 368,800,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 18 | 364,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 9 | 347,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 352,483,333원 |
현재 최저가 249,900,000원은 최근 실거래 평균보다 102,583,333원 낮습니다. 할인율만 보면 충분히 유의미합니다. 다만 실거래 표본의 최저가 290,000,000원도 7층 거래이고, 본건은 1층이므로 층별 선호도 차이를 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 186,000,000원 | 77,601,400원 |
| 을구 5번 근저당권 · 엘아이지손해보험주식회사 | 193,200,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 214,200,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 제이티캐피탈주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 경기신용보증재단 | 22,512,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 아주캐피탈주식회사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 310,800,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 138,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 쿄중소기업은행 | 45,967,142원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 43,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,012,079,142원 중 245,601,400원만 배당되고, 미배당은 1,766,477,742원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 1,766,477,742원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 1,840,398,162원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 1,892,142,457원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 배당 부족은 더 커집니다. 이 물건은 “대항력 임차인 인수형”이 아니라, 권리 인수는 없되 채권 미회수가 큰 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월포초등학교 북측 인근, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 월곶역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 24층 건물 내 1층 102호이며, 기본 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 아파트 건부지로 이용 중이며 준주거지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 단지. 월곶4차풍림아이원아파트, 683세대, 사용승인일 2006.11.20입니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 보정. 동일 면적 평균가 352,483,333원과 단순 비교하지 말고, 1층 선호도·채광·사생활·소음 요인을 반영하세요.
- 인수 확인. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그래도 매각물건명세서와 현황조사 원본은 직접 대조해야 합니다.
- 등기 대조. 오래된 근저당권과 말소등기가 많습니다. 실제 존속 권리와 말소 대상 권리를 등기부 원본으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정요항은 표준적인 상황을 기준으로 했습니다. 1층 내부 상태와 수리비를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저가 249,900,000원의 10%는 24,990,000원입니다.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만, 1층 리스크를 빼고 봐야 한다”
이 물건은 임차인 없음·인수 0원으로 권리분석 부담이 낮습니다. 현재 최저가는 실거래 평균의 70.9%까지 내려와 가격 메리트도 생겼습니다. 다만 1층이라는 물건 특성과 1,766,477,742원의 큰 미배당 구조를 함께 봐야 합니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 유효, 단 1층 할인과 내부 상태 확인이 입찰가를 결정합니다.
