수원지방법원 2024타경53341. 안산시 단원구 와동 메르디앙 제3층 제302호로, 감정 이용상태는 다세대주택(방3·현관·거실·주방·화장실2·다용도실)입니다. 소유자는 고하나로 2021.06.04 매매, 2021.06.14 소유권이전 당시 거래가액은 196,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 11,644,000원까지 떨어져 외형상으로는 2021년 확인 거래가의 5.9% 수준에 불과합니다.
하지만 이 사건은 가격부터 보면 판단이 틀어질 수 있습니다. 임차인 박경철의 전입일은 2021.05.21로 말소기준권리인 2021.08.02 압류보다 앞섭니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 확정하는 대신 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있는지를 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 사세충열로4안길 5-15, 3층302호 (와동,메르디앙) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3·현관·거실·주방·화장실2·다용도실) · 지상5층 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 고하나 (2021.06.04 매매 · 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 11,644,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권액 | 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 사용승인 | 2016.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부에는 과거 안산제일신용협동조합 근저당권과 안산신용협동조합 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 계산된 말소기준권리는 2021.08.02 금천세무서장 압류입니다. 이후 재단법인 신용보증재단중앙회, 주택도시보증공사, 예스자산대부의 가압류, 국민건강보험공단·안산시의 압류와 2024.02.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경철 | 302호 전체 | 2021.05.21 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박경철은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 범위와 배당 후 남는 금액, 나아가 매수인에게 승계될 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 5.9%라는 숫자에 바로 가점할 수 없는 이유
확인된 동일 면적 65.35㎡ 거래는 2건입니다. 2021.06과 2021.12 모두 196,000,000원입니다. 현재 최저가 11,644,000원은 이 금액의 5.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 65.35㎡ | 2 | 196,000,000원 |
| 2021.06 | 65.35㎡ | 3 | 196,000,000원 |
| 평균 | 65.35㎡ | 2건 | 196,000,000원 |
다만 거래 표본이 2건뿐이고 시점도 2021년입니다. 따라서 196,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 사용하는 것은 곤란합니다. 특히 이 사건에서는 미상 임차보증금이 실질취득가를 바꿀 수 있으므로, 최저가와 과거 실거래의 단순 차이만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 609,592원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 5,556,124원 | 5,556,124원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 5,478,284원 |
| 4. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 7,942,542원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박경철 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 401,498,666원 중 채권자 예상배당은 11,034,408원, 미배당은 390,464,258원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산값은 0원이지만, 임차인 박경철의 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미상 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 11,644,000원 | 11,034,408원 | 390,464,258원 |
| 9회 유찰 시 | 8,150,799원 | 7,604,085원 | 393,894,581원 |
| 10회 유찰 시 | 5,705,559원 | 5,202,859원 | 396,295,807원 |
매각가가 11,644,000원에서 8,150,799원, 다시 5,705,559원으로 내려가면 채권자 미배당은 오히려 390,464,258원 → 393,894,581원 → 396,295,807원으로 늘어납니다. 신청채권자 박경철의 예상배당도 현재 시나리오에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·현관·거실·주방·화장실2·다용도실 구조입니다.
- 위치. 한국디지털미디어고등학교 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 제3층 제302호이며 사용승인은 2016.06.30입니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외, 북동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지, 토지면적 206.5㎡, 공시지가 1,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·상대보호구역·대기관리권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 확인 거래는 2건이고, 단지는 8세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박경철의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 표현 주의. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 관계인 확인. 박경철은 임차인으로 조사되는 동시에 경매개시결정 채권자로 등기돼 있어 관계의 실질을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 11,644,000원이 과거 196,000,000원 거래가의 5.9%라고 해서 실질취득가까지 5.9%라고 단정할 수 없습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력을 교차 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2021년에 집중돼 있으므로 입찰 전 현재 거래·매물 가격을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “1,164만원짜리 집”으로 보면 위험하다
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 11,644,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 비정상적으로 싸 보입니다. 하지만 박경철의 전입이 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가장 중요한 숫자는 5.9%가 아니라 ‘미상’입니다.
등기상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질 부담이 완전히 달라질 수 있습니다. 여기에 8회 유찰, 신청채권자와 임차인 이름의 일치, 세금 압류, 과거 공매 이력까지 겹쳐 있습니다. 가격은 파격적이지만 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 고위험 물건입니다.
