수원지방법원 2024타경61496. 안산시 상록구 사동 삼원빌라 2층 201호입니다. 표면만 보면 감정가 1.57억짜리 물건이 15회 유찰되어 최저가가 74.6만원까지 내려온 매우 특이한 사건입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아닙니다. 을구 9번 주택임차권등기 박휘도 보증금 167,000,000원이 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 대항력 인수형으로 보아야 합니다.
현재 회차 매각가 746,000원을 기준으로 임차인에게 배당되는 금액은 332,572원뿐입니다. 부족분은 166,667,428원이고, 낙찰가까지 합산한 실질취득은 167,413,428원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수 부족분이 늘어나는 구조라, ‘최저가가 74만원이라 싸다’는 판단은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 장화1안길 14, 2층201호 (사동, 삼원빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(창고) · 다세대주택으로 이용 중 · 2층 201호 |
| 소유자 | 이상혁 (2021.05.21. 거래가 141,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 746,000원 (15회 유찰) |
| 청구금액 | 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.12.18. 갑구 12번 압류입니다. 그런데 임차권등기 박휘도의 주민등록일자는 2022.04.13.이고 확정일자는 2022.03.30.입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 문제 됩니다. 임차권등기 자체는 2024.04.17. 등기되었지만, 임차권등기 내용에 기재된 전입·확정일자 기준으로 보증금 부족분 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 및 점유 관계
| 성명 | 사용관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박휘도 | 전유부분의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.13. / 2022.03.30. | 167,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 차권자 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 보증금 신고자는 박휘도 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 명세서상 별도 점유자로 보이는 차권자는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 박휘도 인수위험과 별개로, 미상 점유자 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
삼원빌라 같은 면적 표본의 최근 실거래는 2021.09. 2층, 전용 75.66㎡, 118,000,000원 1건입니다. 표본은 1건뿐이므로 시세 대표성은 제한적이지만, 현재 회차 실질취득 167,413,428원과 비교하면 49,413,428원 높습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 최근 실거래 | 118,000,000원 | 2021.09. · 전용 75.66㎡ · 2층 |
| 현재 최저매각가 | 746,000원 | 15회 유찰로 낮아진 입찰 기준가 |
| 매수인 인수 가능액 | 166,667,428원 | 박휘도 보증금 배당 부족분 |
| 실질취득 | 167,413,428원 | 최근 실거래의 141.9% |
④ 예상배당표 (매각가 746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 413,428원 | 매각가의 55.4% 추정 |
| 1. 임차인 박휘도 보증금 | 167,000,000원 | 332,572원 | 부족분 166,667,428원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 57,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 72,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 117,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 | 7,212,084원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 | 167,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 | 167,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 을구 7번 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 103,200,000원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 갑구 13번 경매개시결정 · 박휘도 | 167,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 원본 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (15회 유찰) | 746,000원 | 166,667,428원 | 167,413,428원 |
| 16회 유찰 시 | 522,199원 | 166,887,201원 | 167,409,400원 |
| 17회 유찰 시 | 365,539원 | 167,041,041원 | 167,406,580원 |
낙찰가가 더 낮아져도 임차인 배당 부족분이 커집니다. 그래서 총부담은 167,406,580원~167,413,428원 범위에서 거의 고정됩니다. 이 사건의 유찰 횟수는 가격 메리트가 아니라 인수 위험의 반영으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 2층 201호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지, 평지, 세로장방형 토지입니다. 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 삼원빌라는 총 8세대, 사용승인일 2002.03.18.입니다. 최근 실거래 표본은 1건뿐이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 15.0회, 매각률 0.0%로 환금성 지표가 약합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 746,000원만 보면 안 됩니다. 현재 기준 실질취득은 167,413,428원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 박휘도 보증금 167,000,000원, 전입 2022.04.13., 확정 2022.03.30., 배당요구 2024.04.17.을 원본으로 대조해야 합니다.
- 부족분 인수 확인. 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
- 미상 점유자 확인. 차권자는 전입·확정·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 102조 매수신청. 신청채권자로부터 민사집행법 제102조 2항에 따른 매수신청이 있고, 매수신청금액은 3,000,000원입니다.
- 관리비·점유 이전. 미납 관리비와 실제 점유자, 인도 절차는 현장 및 관리 주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “74만원 경매”가 아니라 “1.67억 인수형”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수도, 74.6만원이라는 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 167,000,000원입니다. 현재 회차 기준 매수인은 부족분 166,667,428원을 인수할 수 있고, 실질취득은 167,413,428원입니다. 최근 실거래 118,000,000원과 비교하면 가격 메리트는 낮고, 미상 점유자 리스크까지 남습니다. 결론은 명확합니다. 권리·가격 모두 공격적으로 볼 사건이 아닙니다.
