수원지방법원 2024타경63461. 시흥 배곧동 한라비발디캠퍼스2차 207동 14층 1405호, 전용면적 기준 113.0232㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김예희이며, 2019-09-27 공유자 지분 전부를 거래가액 580,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 417,600,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 오에스비저축은행 근저당권과 카드사 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당표에는 후순위 채권의 상당한 미배당이 남지만, 이 미배당은 매수인에게 넘어가는 금액이 아닙니다. 현재 가정 매각가에서 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧1로 27-16, 207동 14층1405호 (정왕동,한라비발디캠퍼스2차) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 전용 113.0232㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 40층 건물 내 14층 1405호 |
| 소유자 | 김예희 · 단독소유 · 2019-09-27 거래가액 580,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 592,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 오에스비저축은행 · 청구 530,689,675원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인은 없습니다. 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있지만, 제공된 임차인 내역상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
2018-05-25 하나은행 근저당권 297,000,000원은 2019-09-27 이미 말소됐고, 2019-12-17 다온금융대부 근저당권 180,000,000원 및 전세권 5,000,000원, 2020-09-25 설정된 대부업체 근저당권들도 이후 모두 말소됐습니다. 시흥시 압류 역시 2026-04-16 해제되어 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가 592,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.8%
가격 판단은 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건을 중심으로 봅니다. 최근 12개월 평균은 772,500,000원, 최저 거래는 748,000,000원, 최고 거래는 820,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.11의 748,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 113.02㎡ | 17 | 748,000,000원 |
| 2025.11 | 113.02㎡ | 33 | 760,000,000원 |
| 2025.10 | 113.02㎡ | 37 | 785,000,000원 |
| 2025.10 | 113.02㎡ | 34 | 815,000,000원 |
| 2025.09 | 113.02㎡ | 38 | 770,000,000원 |
| 2025.06 | 113.02㎡ | 27 | 755,000,000원 |
| 2025.06 | 113.02㎡ | 14 | 752,000,000원 |
| 2025.05 | 113.02㎡ | 24 | 750,000,000원 |
| 2025.05 | 113.02㎡ | 28 | 758,000,000원 |
| 2025.04 | 113.02㎡ | 19 | 750,000,000원 |
| 2025.04 | 113.02㎡ | 27 | 807,000,000원 |
| 2025.04 | 113.02㎡ | 17 | 820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 113.02㎡ | 12건 | 772,500,000원 |
현재 최저매각가 592,900,000원은 최근 12개월 평균 772,500,000원의 76.8%입니다. 더 중요한 점은 최근 12건 중 가장 낮은 실거래가가 748,000,000원이고, 최신 거래 역시 748,000,000원이라는 점입니다. 따라서 제공된 실거래 표본을 기준으로 보면 현재 최저가는 최근 거래 구간보다 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,329,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 417,600,000원 | 417,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 578,400,000원 | 166,971,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,635,616원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,344,041원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,033,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,097,013,027원 중 예상 배당액은 584,571,000원, 미배당액은 512,442,027원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 단지 규모. 한라비발디캠퍼스2차는 2,695세대이며 준공일은 2018-02-23입니다.
- 도로. 단지 남동측과 남서측으로 폭 약 40미터 내외, 북서측으로 폭 약 25미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 2,004,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 난방·위생·급배수·승강기·소화전·공동현관 보안설비가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019-09-27 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가 요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 비교 기준. 감정가 847,000,000원이 아니라 현재 실질취득 592,900,000원을 최근 12개월 평균 772,500,000원 및 최신 거래 748,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 총 미배당액 512,442,027원이 발생하지만, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. ‘미배당이 크다’와 ‘매수인이 떠안는다’는 별개입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당기준과 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 함께 맞는 편
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 인수도 0원입니다. 따라서 후순위 채권이 배당받지 못해도 매수인의 실질취득액은 현재 최저매각가인 592,900,000원에서 별도 보증금 승계로 커지지 않습니다.
가격도 제공된 최근 시세와 비교하면 우호적입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 772,500,000원, 최신 거래는 748,000,000원인데 현재 최저가는 평균의 76.8%입니다. 1회 유찰로 감정가 847,000,000원에서 592,900,000원까지 내려온 만큼, 권리상 인수 0원과 최근 실거래 대비 낮은 가격이 동시에 확인되는 사건입니다. 남은 핵심 확인사항은 실제 점유 상태와 배당에서 반영되지 않은 당해세·최우선변제 여부입니다.
