수원지방법원 2024타경64297. 안산시 상록구 부곡동 하나파크빌비동 302호의 다세대주택입니다. 감정가는 131,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,285,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 현재 소유자는 김철홍이고, 2017.11.22 소유권이전 당시 거래가액은 155,000,000원이었습니다.
등기 자체는 단순한 편입니다. 과거 우리은행 근저당권 29,400,000원은 2017.11.03 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.08.23 접수된 강제경매개시결정입니다. 그러나 등기보다 중요한 변수가 있습니다. 현황조사 등에 등장하는 5명의 점유·전입자가 모두 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 태마당로1길 13, 3층302호 (부곡동,하나파크빌비동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 44.65㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김철홍 (2017.11.22 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 5,285,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진영 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 기준권리는 2024.08.23 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 전입자입니다. 송기임 2017.11.17, 손현수 2019.03.22, 전재명 2022.05.27, 채희영 2022.06.02, 강도안 2022.12.30 순으로 전입이 확인됩니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 전입일만으로 대항력과 인수금액을 확정해선 안 됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송기임 | 2017.11.17 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 손현수 | 2019.03.22 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 전재명 | 2022.05.27 | 미상 | 미상 | 2024.09.04 | 대항력 가능·미상 |
| 채희영 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 2024.09.12 | 대항력 가능·미상 |
| 강도안 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 최저가는 3.8%, 그러나 실질취득가는 미상
하나파크빌(628-5)의 거래표본은 4건이며 평균 거래금액은 140,250,000원입니다. 현재 최저가 5,285,000원은 이 평균의 3.8%에 불과합니다. 다만 최신 확인 거래는 2023.05이고, 임차보증금 인수액이 확인되지 않았기 때문에 “시세보다 싸다”는 결론으로 바로 연결할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 44.65㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2023.02 | 43.76㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.09 | 43.76㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2022.07 | 43.76㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 140,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 495,130원 |
| 2. 경매개시결정 · 김진영 | 140,000,000원 | 4,789,870원 |
| 미배당 | - | 135,210,130원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 확인된 채권과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
⑤ 다음 회차 시나리오 — 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 5,285,000원 | 4,789,870원 | 135,210,130원 |
| 10회 유찰 시 | 3,699,499원 | 3,232,908원 | 136,767,092원 |
| 11회 유찰 시 | 2,589,649원 | 2,143,035원 | 137,856,965원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡초등학교 북동측 인근으로, 저층 중심 다세대주택 밀집지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,530,000원/㎡, 토지면적은 203.7㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 송기임·손현수·전재명·채희영·강도안 5명의 임대차계약서와 보증금 원액을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일만으로 확정하지 말고 점유 지속 여부와 임차권 성립, 확정일자 등 원본을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 전재명은 2024.09.04, 채희영은 2024.09.12 배당요구가 확인되며 나머지 3명은 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 배당 후 인수되는 임차보증금 잔액을 더해 시세 140,250,000원 및 최신 거래 133,000,000원과 비교해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 4.03%까지 내려온 가격만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 임차관계와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “528만원짜리 집”이 아니라 “인수액이 아직 안 보이는 집”
최저가만 보면 감정가 1.31억에서 528만5천원까지 내려온 극단적인 할인물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격표가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않았고, 명세서에는 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 실질취득가는 현재 미상입니다.
등기권리는 비교적 단순하지만 임차관계의 불확실성이 매우 큽니다. 현재 최저가가 거래평균의 3.8%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 먼저 5명의 보증금과 대항력·배당관계를 확정하고 낙찰가 + 인수잔액으로 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다. 9회 유찰이라는 숫자 역시 이 확인을 생략할 이유가 아니라, 오히려 더 면밀히 확인해야 할 신호입니다.
