수원지방법원 2024타경65962. 안산시 단원구 신길동 236의 토지 및 건물로, 감정평가상 건물은 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1995.07.19.입니다. 감정가 1,633,801,760원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 1,143,661,000원입니다.
등기상 말소기준은 2019.02.25. 군자농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 881,400,000원입니다. 그 뒤의 안산시·국민건강보험공단 압류, 윤현하 가압류, 군자농업협동조합·글로벌수산·태림만호의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 1층 82.5000㎡를 점유하는 임선엽(사업자명:신길수산)의 전입일이 2015.01.19.로 말소기준보다 빠릅니다. 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65962 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 236 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 2층 · 사용승인일 1995.07.19. |
| 소유자 | 오화자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,633,801,760원 / 1,143,661,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 678,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 ‘살아남는 임차보증금’을 분리해야 한다
말소기준인 군자농업협동조합 근저당보다 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 임선엽의 전입일은 2015.01.19.로 말소기준일 2019.02.25.보다 앞섭니다. 대항력이 인정되고 우선변제권은 없어 배당으로 보증금을 회수하지 못하므로, 30,000,000원을 낙찰대금과 별도로 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임선엽(사업자명:신길수산) | 1층(82.5000㎡) | 2015.01.19. | 30,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 30,000,000원 |
② 가격 구조 — 1회 유찰보다 중요한 것은 인수금액
감정가는 1,633,801,760원, 현재 최저가는 1,143,661,000원으로 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 다만 대항력 임차보증금 30,000,000원이 매수인에게 승계되므로 현재 최저가 기준 실질취득금액은 1,173,661,000원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,143,661,000원 | 30,000,000원 | 1,173,661,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 800,562,700원 | 30,000,000원 | 830,562,700원 | 161,700,267원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 560,393,890원 | 30,000,000원 | 590,393,890원 | 399,467,389원 |
유찰이 진행돼 매각가격이 내려가더라도 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 30,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 회차를 비교할 때도 최저매각가격만 보지 말고 매각가격 + 30,000,000원을 실제 자금부담 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,143,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,836,610원 |
| 인수 · 임선엽(신길수산) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 군자농업협동조합 | 881,400,000원 | 881,400,000원 |
| 3. 가압류 · 윤현하 | 34,022,200원 | 34,022,200원 |
| 4. 가압류 · 윤현하 | 36,435,140원 | 36,435,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,967,050원 |
현재 회차에서는 산정 채권 951,857,340원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 임차인 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여 177,967,050원은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 토지·농취증·원상회복 — 권리보다 까다로운 절차 리스크
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길고가사거리 남동측 인근으로 자연녹지지역·개발제한구역 안의 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역이며 성장관리권역·대기관리권역· 도시교통정비지역·생활소음진동관리지역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 393.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 추가 규제. 토지거래계약에관한허가구역 및 근린공원 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 별도 계산. 최저가 1,143,661,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 1,173,661,000원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 임선엽(신길수산)의 1층 82.5000㎡ 점유, 전입일 2015.01.19., 보증금 30,000,000원 및 인수관계를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농취증 제출이 요구되며 미제출 시 보증금을 반환하지 않으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원상회복 리스크. 일부 주차장·가설건축물·적치물과 전용허가 사실 부재, 원상회복 명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함물 확인. 제시외 창고·수목·데크·지붕과 비닐하우스 ⓐ가 평가 및 매각범위에 어떻게 포함되는지 현황과 대조해야 합니다.
- 채권액 원본 대조. 신청채권액은 678,000,000원이고 근저당 채권최고액은 881,400,000원이므로 실제 채권잔액과 배당관계는 법원 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수와 농취증이다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 그러나 매수인 입장에서는 그것이 전부가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 30,000,000원을 전액 인수하기 때문에 현재 최저가 기준 실제 부담은 1,173,661,000원입니다.
여기에 목록 3의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 강한 절차 리스크가 있고, 일부 주차장·가설건축물·적치물에 대해 전용허가 사실이 없어 원상회복 명령 가능성도 존재합니다. 자연녹지지역·개발제한구역 등의 규제도 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기는 소멸하지만, 임차인 인수와 토지·행정절차를 해결해야 하는 C등급형 사건으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 유찰률만으로 판단해서는 안 됩니다.
