71,050,000원
수원지방법원 2024타경66590. 안산시 상록구 일동의 다세대주택 4층 402호입니다. 감정 이용상태도 다세대주택이며, 갤러리하우스(562-3)는 8세대, 준공일은 2011.11.29입니다. 현재 소유자는 김창배이고 2022.08.09 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 숫자만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 145,000,000원 감정가 대비 71,050,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 170,000,000원 대항력 임차권입니다. 확약서가 없었다면 현재 회차에서 임차보증금 미배당액 100,628,900원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조이므로, 단순히 최저가만 보고 “48% 가격”이라고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 2026.01.13 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 호동로 36-1, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.84㎡ · 철근콘크리트조 5층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김창배 (2022.08.09 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12 근저당권 · 이현 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.04.12 이현 근저당권 80,000,000원입니다. 국의 압류 2건, 이범승의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 이범승은 임차권등기 자체의 순위와 별개로 2021.06.28 전입과 2021.05.20 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 임대차보증금 170,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 402호 전체 · 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 보증공사 대위·승계 |
| 이범승 | 전유부분 전부 · 2021.06.28 | 170,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김소연·이범승 2명입니다. 매각물건명세서에 표시된 보증공사는 실제 임차인이 아니라 김소연 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 김소연은 전입일이 말소기준일 이후라 자료상 대항력이 없지만 보증금은 확인되지 않았으므로, 확약서의 효력 범위와 별개로 점유·보증금 관계는 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최근 12개월과 최신 거래
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 168,250,000원보다 최근 12개월 평균 148,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -15.4% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.55㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2022.07 | 57.84㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 58.98㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 57.84㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 148,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 71,050,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 148,000,000원의 48.0%입니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 할인 자체가 허상이 아니라, 확약서가 유효하게 적용되는 전제에서 실제 가격 메리트로 연결됩니다. 반면 거래 추세가 -15.4%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 148,000,000원을 절대적인 시세로 고정해서 보는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 임차인 이범승 보증금 | 170,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 근저당권 · 이현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 이범승 보증금의 미배당액이 100,628,900원으로 산출됩니다. 다만 2026.01.13 제출된 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후의 차이
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 71,050,000원 | 100,628,900원 | 71,050,000원 |
| 7회 유찰 시 | 56,840,000원 | 114,583,120원 | 56,840,000원 |
| 8회 유찰 시 | 45,472,000원 | 125,746,496원 | 45,472,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 이범승 보증금의 미배당액이 커지기 때문에 최저가 하락을 그대로 가격 메리트라고 볼 수 없습니다. 반대로 이번 사건은 확약에 따라 그 잔존 반환청구가 실질적으로 매수인에게 넘어오지 않으므로, 유찰 시 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 직접 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 호동초등학교 북측 근거리에 위치하고 주변은 공동주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장과 근거리 한대앞역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 중로 한면 접면이며 토지면적은 264.9㎡입니다.
- 공시지가. 1,700,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 건축물현황도상 확장형 발코니입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건이어서 매도 시 거래량과 가격 변동성을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.13 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 대상과 효력을 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- 김소연 점유 확인. 2024.06.11 전입으로 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 보증공사는 실제 임차인이 아니라 김소연 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금을 더해 계산하지 않습니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 148,000,000원이지만 최근 거래가 과거 대비 -15.4%이므로 과거 전체 평균 168,250,000원을 가격 근거로 과대평가하지 마세요.
- 환금성 확인. 평균 유찰 6.0회·낙찰률 14.29%·8세대 다세대라는 특성을 향후 매도 계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘71,050,000원’이 아니라 ‘확약서’다
현재 최저가는 감정가의 49%인 71,050,000원이고 최근 12개월 실거래 148,000,000원의 48.0%입니다. 이 숫자만 놓고 보면 가격차가 큽니다. 그러나 원래 권리구조에는 170,000,000원 대항력 임차보증금이 있고 현재 회차 기준 100,628,900원의 미배당액이 생깁니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가만 보고 가격 메리트를 말할 수 없는 사건입니다.
이번 사건에서는 2026.01.13 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에 그 핵심 인수위험이 실질 0원으로 바뀝니다. 그 결과 실질취득액은 현재 최저가 71,050,000원으로 내려옵니다. 다만 6회 유찰, 8세대 다세대, 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 14.29%, 최근 가격 추세 -15.4%는 이 물건이 저가 취득 가능성과 낮은 환금성이 함께 존재하는 유형임을 보여줍니다.
