수원지방법원 2024타경66590. 안산시 상록구 일동 소재 갤러리하우스 4층 402호, 전용 57.84㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 단순한 저가 유찰 물건이 아닙니다. 말소기준은 2022.04.12. 이현 근저당권 80,000,000원이고, 이범승의 임차권등기는 2023.05.01.로 등기상 후순위입니다. 그러나 임대차의 주민등록일자는 2021.06.28., 확정일자는 2021.05.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력 있는 임차보증금 구조를 먼저 봐야 합니다.
현재 최저가만 보면 71,050,000원으로 실거래 평균 175,000,000원의 40.6%입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 170,000,000원이고 배당 부족분이 100,628,900원으로 계산되므로, 확약이 없었다면 실질취득은 최저가가 아니라 최저가 + 인수액 = 171,678,900원으로 봐야 합니다. 이번 건은 2026.01.13. 제출된 대항력포기확약서 때문에 이범승 관련 잔존 보증금 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 즉, 매력은 “싸다”가 아니라 확약서의 효력과 범위가 확인될 때만 성립합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 호동로 36-1, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.84㎡ · 5층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김창배 (2022.08.09. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.12. 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 세무서 압류 2건, 경매개시결정, 등기상 임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체는 2023.05.01.이지만, 이범승의 주민등록일자와 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어 보증금 170,000,000원 기준 대항력·우선변제 구조로 보아야 합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입/확정 | 보증금·차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이범승 | 전유부분 전부 | 전입 2021.06.28 확정 2021.05.20 배당요구 2023.05.01 | 보증금 170,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제 有 · 확약서로 잔존 보증금 실질 0원* |
| 김소연 | 402호 전체 | 전입 2024.06.11 확정일자 없음 | 보증금 확인 필요 차임 1,100원 | 대항력 없음 · 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
실제 점유자로 표시된 사람은 2명입니다. 이범승은 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이고, 김소연은 2024.06.11. 전입으로 말소기준 이후입니다. 김소연은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로, 명도·점유관계 확인은 별도로 필요합니다. 주택도시보증공사의 확약은 이범승 임차권등기와 잔존 보증금 포기에 관한 것이므로, 확약 밖 점유관계까지 자동으로 해결한다고 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 원칙상 비교 기준은 실질취득
갤러리하우스(562-3)는 8세대, 사용승인일 2011.11.29.의 소규모 다세대입니다. 확인된 최근 거래는 3건이고, 평균 거래가는 175,000,000원입니다. 최저가만 놓고 보면 시세 평균의 40.6%지만, 확약이 없었다면 실질취득 171,678,900원을 기준으로 비교해야 하므로 평균 거래가 대비 98.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 57.84㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 58.98㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 57.84㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 175,000,000원 |
이 물건을 “7,105만원짜리 다세대”로 보면 안 됩니다. 원칙상 대항력 임차인의 잔존 보증금을 더한 실질취득은 171,678,900원이고, 이는 실거래 평균 175,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 다만 확약서가 유효하게 집행된다면 실제 현금 취득가는 최저가 중심으로 내려옵니다. 결론은 단순합니다. 가격 메리트는 확약서 확인이 끝난 뒤에만 인정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 임차인 이범승 보증금 | 170,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이범승 부족분은 100,628,900원입니다. 확약서 반영 전 원칙상 인수액이며, 확약서 반영 후 이범승 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 “호동초등학교” 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 “한대앞역”이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 4층 402호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,700,000원/㎡, 토지면적 264.9㎡, 세로장방 평지의 다세대 건부지입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대라 대단지 아파트보다 매수층이 얇습니다. 확인 거래는 3건, 평균 175,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.13. 제출된 대항력포기확약서의 제출자, 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 이중 계산. 확약 반영 후 실질취득은 71,050,000원*, 확약 미반영 원칙 계산은 171,678,900원입니다. 두 숫자를 모두 보고 입찰가를 정해야 합니다.
- 김소연 점유 확인. 2024.06.11. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 현황·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 최근 거래 3건입니다. 매도 시 가격 협상력이 약할 수 있습니다.
- 체납·공과금 확인. 관리비, 당해세, 공용부분 부담 가능성은 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 정보를 기초로 한 자동 추정입니다. 입찰 전 원본 서류 대조가 필수입니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 정확한가”
이 물건은 6회 유찰로 최저가가 71,050,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 저가 매수처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 이범승 보증금 170,000,000원 때문에, 확약이 없었다면 실질취득은 171,678,900원으로 실거래 평균 175,000,000원에 거의 붙습니다. 다행히 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출되어 주된 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 결론은 확약서 원본 확인 전까지는 보수적, 확인 후에는 가격 메리트가 있는 특수물건입니다.
