수원지방법원 2024타경67937. 안산시 상록구 일동 제이에스빌에이동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가 177,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,711,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 “많이 떨어졌다”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 2020.11.27 이승아의 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2020.10.30 전입의 임차인 남궁준이 171,000,000원 보증금을 가진 대항력 임차인입니다.
원칙적인 배당 계산에서는 현재 최저가 60,711,000원 중 집행비용 1,492,798원을 제외한 59,218,202원이 남궁준 보증금에 배당되고, 나머지 111,781,798원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라면 최저가가 내려가도 매수인의 총 실질취득은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.02 대항력포기확약서를 제출해 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 남궁준 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67937 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 첨성길 5-9, 4층402호 (일동,제이에스빌에이동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 한정훈 · 2020.11.20 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 60,711,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
말소기준은 2020.11.27 이승아 근저당권입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 6번 남궁준의 임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후지만, 실제 전입일은 2020.10.30으로 말소기준보다 빠르고 확정일자는 2020.10.16입니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남궁준 | 주택 전부 · 2020.10.30 | 171,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 실질 0원 2026.04.02 확약 반영 |
| 백은자 | 미상 · 2024.07.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 33.7% 숫자는 강하지만 비교표본은 약하다
제이에스빌(545-5)의 비교 거래는 2022.02 한 건으로, 전용 74.38㎡·3층·거래가 180,000,000원입니다. 분석 대상 비교면적은 61.325㎡이고 면적 일치가 아니므로, 이 한 건을 현재 시세의 정밀한 기준으로 사용하기는 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 비교거래 | 74.38㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 감정가 | 61.325㎡ | 4층 | 177,000,000원 |
| 현재 최저가 | 61.325㎡ | 4층 | 60,711,000원 |
현재 최저가는 비교거래 180,000,000원의 33.7%입니다. 확약을 반영하면 추가 인수액이 없어 실질취득 역시 60,711,000원 수준이므로 수치상 할인 폭은 큽니다. 그러나 비교 실거래가 2022.02 단 한 건이고 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 “현재 시세의 33.7%에 살 수 있다”는 식으로 단정하기보다, 7회 유찰이라는 실제 시장 반응과 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,492,798원 |
| 1. 임차인 남궁준 보증금 | 171,000,000원 | 59,218,202원 |
| 2. 근저당권 · 이승아 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,058,853원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 남궁준 보증금 부족분은 111,781,798원이나, 2026.04.02 제출된 대항력포기확약서를 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 일동 이익선생묘 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 소로의 포장도로와 접하고 도로 상태는 무난합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,517,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 제이에스빌(545-5)은 8세대이고 확인되는 실거래는 2022.02 한 건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02 제출된 대항력포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 남궁준 임차권. 전입 2020.10.30, 확정일자 2020.10.16, 보증금 171,000,000원이라는 선순위 임차관계를 확인하고 확약이 유효하게 반영되는지 입찰 직전 다시 점검해야 합니다.
- 백은자 점유. 2024.07.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 비교거래 한계. 180,000,000원 거래는 2022.02·74.38㎡·3층 한 건으로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 현장 매물과 인근 유사 다세대 가격을 함께 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인. 현재 최저가만 보지 말고 내부 상태, 점유·명도, 거래 희소성 등 반복 유찰의 실제 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “171,000,000원 인수형처럼 보이지만, 결론은 확약서가 바꾼다”
표면만 보면 이 사건은 매우 위험해 보입니다. 남궁준은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금은 171,000,000원, 현재 최저가는 60,711,000원뿐이어서 배당 부족분 111,781,798원이 생깁니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
하지만 이 사건에는 2026.04.02 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 있습니다. 배당으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 이 확약을 그대로 적용하면 남궁준 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 60,711,000원 수준으로 내려갑니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 2022.02의 180,000,000원 거래 한 건은 면적도 다르고, 물건 자체도 이미 7회 유찰됐습니다. 권리상 가장 큰 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 실제 현장 상태를 확인하지 않은 채 “감정가의 34%라서 싸다”고 단정할 물건은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 유효범위를 원문으로 재확인하고, 7회 유찰의 원인을 가격과 환금성 측면에서 검증하는 것입니다.
