수원지방법원 2024타경67937. 안산시 상록구 일동의 8세대 다세대주택, 제이에스빌에이동 4층 402호입니다. 감정가 177,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 123,900,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%, 실거래 1건의 68.8%라 가격이 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 물건이 아닙니다. 등기부상 남궁준의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 171,000,000원입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 현재 회차 기준 배당표상 부족분은 49,634,600원입니다. 다만 비고에 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 2026. 4. 2. 제출된 사실이 있어, 이 임차권 관련 잔존 반환청구권은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 결론은 “싸다”가 아니라 확약서 효력과 우선매수권 구조를 확인해야 하는 특수물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 첨성길 5-9, 4층402호 (일동, 제이에스빌에이동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 한정훈 (2020.11.20. 거래가 171,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 이승아 근저당
말소기준은 2020.11.27. 을구 5번 이승아 근저당권입니다. 이후의 가압류·경매개시·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 남궁준의 주민등록일자는 2020.10.30.으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2020.10.16.입니다. 그래서 임차권등기 자체는 후순위 등기라도, 임차인의 대항력·우선변제 구조는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남궁준 | 주택 전부 | 2020.10.30 | 2020.10.16 | 171,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제 있음 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 백은자 | 미상 | 2024.07.23 | 해당 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력 없음 |
확인되는 임차 관련 명의는 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 남궁준의 보증금 171,000,000원이 핵심이고, 백은자는 2024.07.23. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 낮지만, 결론은 확약서와 우선매수권
제이에스빌(545-5)은 총 8세대, 사용승인 2014.12.10.의 소형 다세대입니다. 비교 가능한 실거래는 2022.02. 1건, 전용 74.38㎡ 3층 180,000,000원입니다. 현재 최저가 123,900,000원은 이 거래의 68.8%입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 74.38㎡ | 3 | 180,000,000원 | 2022.02 거래 1건 |
| 감정가 | 61.325㎡ | 4 | 177,000,000원 | 다세대주택 402호 |
| 현재 최저가 | 61.325㎡ | 4 | 123,900,000원 | 5회 유찰 · 실거래 1건 대비 68.8% |
가격만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 임차권등기와 확약서가 붙은 사건이므로 최저가만 보고 “저가 매수”라고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득은 확약서 반영 시 123,900,000원*으로 보되, 확약서 원본과 우선매수권 진행 여부가 입찰 가능성을 좌우합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 남궁준 보증금 | 171,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 신반월새마을금고 근저당 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사우리은행 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 이승아 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 한국자산관리공사 경매개시 | 171,000,000원 | 0원 |
| 6. 서민금융진흥원 가압류 | 11,058,853원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 가압류 | 146,000,000원 | 0원 |
| 8. 주택도시보증공사 경매개시 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 룰상 미배당 임차보증금은 49,634,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출되어 주된 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 룰상 총액은 보증금 근처
| 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 룰상 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 70%) | 123,900,000원 | 49,634,600원 | 173,534,600원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 56%) | 99,120,000원 | 74,064,160원 | 173,184,160원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 45%) | 79,296,000원 | 93,531,328원 | 172,827,328원 |
확약서를 무시하고 대항력 인수형으로만 보면, 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 총액은 약 1.73억으로 고정됩니다. 따라서 최저가 하락만 보고 싸다고 말할 수 없습니다. 이 사건은 확약서가 있어 주된 인수는 0원*으로 정리되지만, 그 판단은 반드시 확약서 원본에 의존합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 “이익선생묘” 북동측 인근. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건주택까지 차량 접근 가능하고, 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 소로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 대단지 아파트보다 환금성·가격 검증력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 2026. 4. 2. 제출됐다는 점이 이 사건의 핵심입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 주택도시보증공사 신청·임차권등기·대항력포기확약서가 결합된 구조라 전세사기피해자 우선매수권 또는 관련 절차가 있으면 외부 낙찰 제한이 생길 수 있습니다.
- 점유 확인. 남궁준은 임차권등기, 백은자는 2024.07.23. 전입입니다. 실제 점유자와 인도 조건을 현황조사·명세서·현장으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 소규모 다세대는 관리비 정산 구조가 아파트와 다를 수 있어 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 표본이 2022.02. 1건뿐입니다. 180,000,000원을 절대 시세로 보기보다 감정가 177,000,000원, 취득가 171,000,000원, 현재 최저가 123,900,000원을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “조건부로 열리는 물건”
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 단순 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 남궁준의 임차보증금은 171,000,000원이고, 현재 회차 기준 룰상 미배당은 49,634,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 있어 주된 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 명확합니다. 확약서와 우선매수권이 확인되면 가격은 매력적일 수 있지만, 외부 입찰자는 낙찰 확정성부터 확인해야 하는 C급 특수물건입니다.