수원지방법원 2024타경71202. 안산시 단원구 고잔동 센트럴파크그랑베르 5층 507호입니다. 물건 표시는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 108,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가는 6,225,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 등기부상 을구 1번에 강소영 주택임차권이 먼저 올라와 있고, 매각물건명세서 취지상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당 가정에서는 신청채권자 강소영에게 5,712,950원만 배당되고, 보증금 기준 37,187,050원의 미배당이 발생합니다. 제공된 배당표는 매수인 인수액을 42,900,000원으로 산정하고 있으므로, 입찰자는 최저가 6,225,000원이 아니라 최저가 + 인수액 = 49,125,000원을 실질 취득비로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831, 5층507호 (고잔동, 센트럴파크그랑베르) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하3층 지상25층 중 제5층 제507호 |
| 소유자 | 정덕진 (2023.08.04. 소유권이전, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 6,225,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강소영 / 42,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 먼저다
이 사건의 기준선은 단순한 말소가 아닙니다. 강제경매개시결정은 2024.12.16. 접수됐지만, 그보다 앞선 2024.01.05.에 강소영의 주택임차권등기가 이미 존재합니다. 임차권등기의 원 임대차는 주민등록일자·점유개시일자 2018.05.04., 확정일자 2018.05.04.로 표시되어 있습니다. 이 권리는 말소기준보다 앞서므로 매수인 인수가 핵심입니다.
② 임차인·점유자 현황
| 성명 | 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성준 | 미상 | 2023.10.26 | 미상 | 2025.01.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강소영 | 주택전부 | 2018.05.04 | 42,900,000원 | 2024.01.05 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자는 2명으로 파악됩니다. 장성준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 강소영은 등기부상 임차권자이자 경매 신청채권자로 표시되어 있고, 보증금 42,900,000원이 인수 위험의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,050원 | - |
| 인수. 임차인 강소영 보증금 | 42,900,000원 | 0원 | 42,900,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 강소영 | 42,900,000원 | 5,712,950원 | 37,187,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 가정상 매각대금은 집행비용과 신청채권자 배당으로 소진됩니다. 제공된 산정 기준의 매수인 인수액은 42,900,000원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 총부담은 인수 때문에 남는다
| 구분 | 최저가 | 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 6%) | 6,225,000원 | 5,712,950원 | 37,187,050원 | 42,900,000원 | 49,125,000원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 4,357,500원 | 3,879,065원 | 39,020,935원 | 42,900,000원 | 47,257,500원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 3,050,250원 | 2,595,346원 | 40,304,654원 | 42,900,000원 | 45,950,250원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔·공공청사·대학병원·대규모 업무시설이 소재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 인근 버스정류장과 남서측 근거리 고잔역(지하철4호선·수인분당선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상25층 건물 중 5층 507호입니다. 사용승인은 2018.03.20.입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 도시지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 재계산. 현재 회차는 최저가 6,225,000원 + 인수 42,900,000원 = 49,125,000원 기준으로 판단하세요.
- 강소영 임차권 확인. 을구 1번 임차권등기, 보증금 잔액, 배당 후 인수 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 장성준 점유자 확인. 보증금·확정일자 미상이므로 대항력 가능성, 실제 점유 여부, 명도 대상 여부 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 물건 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 사용 가능 용도와 전입·사업자 사용 가능성을 따로 확인하세요.
- 관리비·점유 이전. 장기 미납 관리비와 인도 절차는 별도 비용이 될 수 있습니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 “인수 구조”가 더 중요하다
이 물건은 숫자만 보면 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 감정가 108,000,000원짜리가 6,225,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 실제 판단 기준은 다릅니다. 강소영 임차권등기 보증금 42,900,000원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 49,125,000원입니다. 여기에 장성준 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 리스크가 닫히지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아진 사건이 아니라, 인수와 미상 점유를 해소해야 비로소 검토 가능한 사건입니다.
