수원지방법원 2024타경71325. 광명지타워 3층 308호, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022년 11월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 정산코리아주식회사 근저당, 광명시 압류, 주식회사부일 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 숫자만 보면 감정가 3.78억짜리가 최저 90,757,000원까지 내려온 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 싸 보이는 가격보다 왜 4회 유찰됐는지를 먼저 봐야 합니다.
특히 매각물건명세서 비고에는 307호와 벽체구분 없이 일괄로 이용 중이라고 되어 있고, 감정인의 2025. 8. 25.자 사실조회회신서에는 독립성 상실이 일시적이고 복원이 용이하다는 취지가 표시되어 있습니다. 즉 권리상 인수금은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 308호 단독 인도·복원·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하로 190, 3층308호 (소하동, 광명지타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 광명지타워 제3층 제308호 |
| 소유자 | 안유완 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 90,757,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 976,960,182원 |
| 임차인 조사 | 현황조사상 2건 · 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 표시 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 1,152,000,000원으로, 본건 외 제306호·제307호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 이후 정산코리아주식회사 근저당 450,000,000원, 광명시 압류, 주식회사부일 가압류 8,460,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 경매 진행의 교차 확인은 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2건, 대항력 인수는 0원
보증기관 승계·대위 신고가 아니라 실제 임차인 2건으로 표시됩니다. 다만 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일 2022.11.30 이후입니다. 따라서 제공 데이터상 대항력은 없음이고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노승종 | 광명G타워 B동 306호중 일부 | 2024.07.11 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리넥스 | 광명G타워 B동 307,308호 | 2023.11.02 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·시나리오 — 실거래 대신 실질취득으로 본다
제공 데이터에는 실거래 비교 표본이 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 시세 할인율을 창작하지 않고, 최저가 + 매수인 인수액인 실질취득액으로만 봅니다. 현재 회차 실질취득은 90,757,000원입니다. 이는 감정가 378,000,000원의 24.0% 수준이지만, 4회 유찰 자체가 환금성과 사용 구조에 대한 시장의 부담을 드러냅니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 90,757,000원 | 88,723,374원 | 1,521,736,626원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 63,529,899원 | 61,986,361원 | 1,548,473,639원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 44,470,929원 | 43,270,452원 | 1,567,189,548원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 90,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,033,626원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,152,000,000원 | 88,723,374원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 정산코리아주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사부일 | 8,460,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 90,757,000원 가정 배당입니다. 채권자 총 채권액 1,610,460,000원 중 88,723,374원만 배당되고, 미배당은 1,521,736,626원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광명시 소하동 소재 “소하고등학교” 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 대규모 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(3)은 공장(지식산업센터, 상호: 주식회사 리넥스)로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층 건물 내 제3층 제306호, 제307호, 제308호입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 false로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호와의 벽체 구분. 307호와 벽체구분 없이 일괄 이용 중이라는 비고가 있으므로, 308호 단독 사용·복원 범위를 확인하세요.
- 임차인 명도. 주식회사 리넥스가 307,308호를 점유하는 것으로 조사됩니다. 대항력 인수는 0원이지만 명도 협의는 별도 문제입니다.
- 공매공고 부기등기. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 경매와 공매 진행 상황을 교차 확인하세요.
- 공동담보 구조. 중소기업은행 근저당 raw contents에는 제306호·제307호 공동담보가 표시됩니다. 본건 308호 단독 입찰의 범위를 원본으로 확인하세요.
- 미배당 규모. 현재 회차에서도 미배당 1,521,736,626원이 발생합니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 채권자 이해관계가 큰 사건입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매 진행 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 24%”보다 “왜 4회 유찰됐나”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·임차인 이슈는 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 그래서 숫자만 보면 실질취득 90,757,000원, 인수 0원이라는 단순한 구조입니다. 하지만 지식산업센터로 이용 중인 물건이고, 307호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이라는 비고가 있으며, 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 결론은 권리는 통과, 현장·복원·환금성은 보류입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 후하게 볼 사건은 아닙니다.
