수원지방법원 2024타경72595. 시흥시 능곡동 ‘시흥플랑드르’ 지하1층 비1012호, 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 이용상태는 판매시설입니다. 현황은 공실로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2021.07.22 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 642,000,000원)이고, 이후 2022년 추가 근저당, 시흥시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 776,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 130,421,000원입니다. 숫자만 보면 급락한 것처럼 보이지만, 상가형 판매시설은 주거용 아파트처럼 단순 시세 비교가 어렵고, 데이터상 실거래 표본도 제공되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 확정됐다고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현능곡로 155, 지하1층비1012호 (능곡동,시흥플랑드르) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현황 공실 |
| 층수 메모 | 공부상 지하1층이나, 본건 토지 동측 기준시 현황 1층 |
| 소유자 | 김덕심 (2021.07.22 소유권이전, 거래가액 806,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 776,000,000원 / 130,421,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2306유동화전문유한회사(주식회사우리은행의 채권양수인) / 588,635,648원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 배당은 크게 부족하다
임차인 목록은 없습니다. 데이터상 tenants는 비어 있고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 을구 2번 근저당권, 시흥시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정요항에는 “임대관계는 미상”이라는 문구가 있으므로, 입찰 전 원본 명세서·현황조사와 현장 점유상태는 다시 확인해야 합니다.
② 회차별 가격 — 실거래가 아니라 ‘미배당 증가’를 봐야 한다
이 데이터에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래가가 없습니다. 따라서 시세 비교 차트가 아니라, 제공된 시나리오 기준의 회차별 미배당을 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당은 더 커지는 구조입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 130,421,000원 | 127,795,106원 | 1,156,204,894원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 91,294,700원 | 89,251,395원 | 1,194,748,605원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 63,906,289원 | 62,355,976원 | 1,221,644,024원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,625,894원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 642,000,000원 | 127,795,106원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 642,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 대부분은 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 을구 2번 근저당권과 소유자 교부액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 능곡동 소재 전철 서해선 “시흥능곡역” 북서측 인근의 구분건물입니다. 부근은 각종 상업시설, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 전철 서해선 “시흥능곡역” 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 공부상 “판매시설”이고 현황은 공실입니다. 주거용 아파트가 아니라 상가형 근린시설이므로 임차수요, 공실기간, 관리비, 업종 제한을 별도로 봐야 합니다.
- 층수 체감. 공부상 지하1층이나, 본건 토지 동측 기준시 현황 1층이라는 비고가 있습니다. 실제 노출도와 접근 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 포함 데이터가 있습니다. 토지 공시지가는 3,223,000원/㎡입니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 표시가 있으나, 관할 관청 탐문 결과 공용부분(옥상)에 대한 위반행위에 기인하고 위반행위자 특정이 가능한 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 실거래 데이터가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정하면 안 됩니다. 실질취득은 현재 기준 130,421,000원입니다.
- 상가 환금성. 판매시설·공실 물건이므로 임대 가능 업종, 예상 임대료, 공실 기간, 관리비 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. tenants 데이터는 비어 있고 현황 공실로 기재되어 있으나, 감정요항에는 임대관계 미상 문구가 있습니다. 입찰 전 실제 점유와 열쇠·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 표제부 위반건축물 표시가 있는 만큼, 공용부분 위반 사안의 현재 상태와 낙찰자에게 비용·사용 제한이 연결되는지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용관리비 체납과 장기 공실 비용이 수익률을 깎을 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원, 리스크는 환금성
이 사건은 권리분석 자체만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 데이터상 임차인 목록도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 등급을 높게 줄 수 없는 이유는 따로 있습니다. 근린시설·판매시설, 현황 공실, 5회 유찰, 위반건축물 표시가 겹쳐 환금성과 사용성이 핵심 리스크로 올라오기 때문입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격 판단은 보류, 현장·수익성 검증 없이는 공격 입찰 금지입니다.