수원지방법원 2025타경432. 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층 10-040호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(기숙사)이고, 건물의 주용도는 공장(지식산업센터), 1층은 1,2종 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 접근하면 안 되고, 지식산업센터·기숙사형 집합건물의 환금성과 용도 제한을 함께 봐야 합니다.
권리 흐름은 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 말소기준은 2019.04.12. 접수된 을구 1번 근저당권이고, 이후 국민은행 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 다만 비고상 토지 별도등기 있음이 표시되어 있으므로 입찰 전 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경432 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층10-040호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(기숙사) |
| 소유자 | 김성길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 165,234,058원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계될 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리인 2019.04.12. 근저당권 이후의 압류·가압류·국민은행 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 채권자의 미배당은 더 커질 수 있습니다.
② 임차인·인수 검토
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 시흥중앙새마을금고 | 4,800,000,000원 | 108,941,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신선새마을금고 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 낙원새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성남북부새마을금고 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 고양동부새마을금고 | 5,640,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남부천새마을금고 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부평중앙새마을금고 | 3,240,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 보성새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성지새마을금고 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 188,400,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,800,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,759,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 32,246,959,890원 중 현 회차 예상 배당은 108,941,800원입니다. 미배당은 32,138,018,090원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 공장(기숙사)입니다.
- 건물. PRC구조 PRC지붕 10층 건물 내 제10층 제10-040호이며, 사용승인일은 2019.03.22.입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형의 토지로 1,2종 근린생활시설 및 지식산업센터(공장) 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 비고상 토지 별도등기가 있으므로 토지권리와 매각 포함 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공장(기숙사) 용도이므로 실사용·임대·대출 가능성을 아파트 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 검토. 주용도는 공장(지식산업센터)이고 1층은 1,2종 근린생활시설로 등재된 건물입니다. 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 미배당 구조 확인. 채권총액 32,246,959,890원 대비 현 회차 배당 재원은 111,300,000원입니다. 후순위 미배당이 큰 사건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 인수 자체는 단순합니다. 그러나 물건의 용도가 공장(기숙사)이고, 토지 별도등기 표시가 있으며, 국세·지방세 압류와 대규모 미배당 구조가 함께 보입니다. 권리 인수는 가볍지만, 용도·토지·환금성 검토는 무겁게 해야 하는 물건입니다. 현재 자료만으로는 시세 대비 저가라고 평가할 근거가 없으므로, 최저가 111,300,000원이라는 숫자보다 실제 사용 가능성과 원본 권리관계 확인이 우선입니다.
