수원지방법원 2025타경468. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 1층 173호 근린시설입니다. 등기 흐름의 말소기준은 2024.04.19 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 설정된 이철원 근저당권, 강원신용보증재단 가압류, 2번 근저당권에 대한 가처분, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 슬로배곧과 (주)슬로배곧은 모두 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
가격만 보면 감정가 383,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가가 22,079,000원까지 하락했습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순 저가가 아니라 상가의 실제 사용 가능성입니다. 감정평가상 현재 인접 호수와 경계 없이 일체의 음식점으로 이용 중이며, 향후 경계 복원이 가능하다고 되어 있습니다. 따라서 낙찰가는 낮아졌지만, 실제 입점·임대·재매각 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 1층 173호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 인접 호와 경계없이 일체로 근린생활시설(음식점) 이용 |
| 소유자 | 정소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 22,079,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 196,284,185원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 을구 2번 근저당권, 갑구 3번 가압류, 을구 2-1번 가처분, 갑구 4번 임의경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 신탁등기는 소유권 보존 후 2024.04.19 정소영에게 소유권이전 및 신탁등기말소가 이뤄진 흐름입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2건, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 슬로배곧 | 173호 | 2024.09.06 | 10,210,000원 | 1,021,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| (주)슬로배곧 | 173호 | 2024.11.12 | 10,210,000원 | 1,021,000원 | 없음 | 확인 없음 |
③ 가격 구조 — 싸진 이유는 권리보다 환금성
현재 최저매각가는 22,079,000원으로 감정가 383,000,000원의 5.8% 수준입니다. 9회 유찰 시에는 15,455,299원, 10회 유찰 시에는 10,818,709원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 다만 이렇게 큰 하락은 권리 인수 때문이 아니라, 근린시설의 수요·임대성·호실 독립성에 대한 시장의 보수적 평가로 읽어야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 5.8% | 22,079,000원 | 0원 | 21,281,578원 | 514,201,754원 |
| 9회 유찰 시 | 4.0% | 15,455,299원 | 0원 | 14,777,104원 | 520,706,228원 |
| 10회 유찰 시 | 2.8% | 10,818,709원 | 0원 | 10,223,972원 | 525,259,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 797,422원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 228,000,000원 | 21,281,578원 |
| 2. 근저당 · 이철원 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 103,483,332원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권총액 535,483,332원 중 21,281,578원만 배당되고, 미배당은 514,201,754원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트형공장, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 본건동까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2024.02.29 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 173호입니다. 창호는 강화유리 전시창이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·실내소화전·스프링클러·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡이고 토지면적은 6,055.8㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내벽은 제거된 상태이며, 인접 호와 경계 없이 일체 영업장으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계복원 확인. 172호·174호와 벽체 구분 없이 쓰이는 상태입니다. 건축물대장 층도면·호도면, 새시 구조, 각 호의 문 위치, 기둥을 기준으로 복원 가능하다는 점을 실제 비용과 공사 범위로 확인해야 합니다.
- 명도·영업장 분리. 임차인 대항력은 없지만, 실제 음식점 영업장이 연결되어 있다면 인도 협의와 영업장 분리 과정이 필요할 수 있습니다.
- 상가 수요 확인. 근린시설은 주거용보다 환금성이 낮을 수 있습니다. 1층이라도 독립 호실로 임대 가능한지, 주변 공실과 임대료를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부담 확인. 집합건물 상가는 공용관리비, 미납관리비, 전기·수도 분리 여부가 실제 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본에서 점유관계와 경계복원 가능성을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 사건은 대항력 임차인 인수나 선순위 권리 인수 때문에 위험한 물건은 아닙니다. 권리상으로는 매수인 인수액 0원이고, 현재 최저가도 감정가의 5.8%까지 낮아졌습니다. 하지만 낙찰 후 바로 독립된 173호로 사용할 수 있는지, 인접 호와 연결된 음식점 상태를 어떻게 분리할지, 근린시설로 재임대·재매각이 가능한지가 더 중요합니다. 권리는 정리형, 가격은 초저가형, 실전 리스크는 경계복원·환금성형입니다. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
