수원지방법원 2025타경506. 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 10층 1016호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 토지는 국가산업단지·일반공업지역·재생사업지구에 포함됩니다. 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2024.05.02 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 경매개시결정, 국 압류 2건, 현대캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 138,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 96,600,000원까지 낮아진 상태입니다. 임차인 인수액은 0원으로 계산되지만, 실거래 자료가 제공되지 않아 시세 대비 저가 여부는 단정할 수 없습니다. 이 물건의 판단축은 “권리 위험”보다 산업단지 내 오피스텔형 업무시설의 환금성과 실제 점유·임대상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경506 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 10층1016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 연왕식 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 163,329,420원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2024.05.02 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원, 근저당권자는 주식회사신한은행입니다. 이후 등기된 2025.03.24 임의경매개시결정, 2025.04.22 국 압류, 2025.04.23 현대캐피탈 가압류, 2025.10.23 국 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·인수 분석
| 구분 | 판단 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 배당표 기준 인수 | 매수인이 별도로 떠안을 금액 없음 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수형으로 보이지 않습니다. 따라서 “낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는” 유형이 아니라, 현재 회차에서는 최저가 96,600,000원 + 인수 0원으로 실질취득액을 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,138,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,067,829원 | 861,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,600,000원 가정 시 채권자 총 청구 114,667,829원 중 94,461,200원이 배당되고, 미배당은 20,206,629원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 원시동 소재 원시역 남서측 직선거리 약 500미터 지점, 안산케이디티지식산업센터 내 물건입니다.
- 주위환경. 인근 일대는 국가산업단지(반월국가산업단지) 내 지역으로 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대로변에 위치해 차량 출입이 용이하고, 인근 버스정류장 및 북동측 근거리 전철역(원시역)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 10층 1016호이며 위생·급배수, 승강기, 냉난방, 화재탐지기, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 사업자 사용 여부, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터·오피스텔형 업무시설은 공용관리비·체납관리비 확인이 필수입니다.
- 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거형 아파트와 동일한 환금성으로 보면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 신한은행은 채권최고액 93,600,000원을 배당받고, 현대캐피탈에는 861,200원만 배당되어 미배당이 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라, 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 96,600,000원이 감정가의 70.0%라는 사실만으로 매력적이라고 결론내릴 수는 없습니다. 용도는 근린시설·업무시설(오피스텔)이고, 위치는 반월국가산업단지 내 지식산업센터입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 통과, 가격·환금성은 현장검증 후 판단입니다.