수원지방법원 2025타경506. 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 9층 905호입니다. 등기상 소유자는 연왕식, 2024.05.02 소유권이전과 동시에 주식회사신한은행 근저당권 96,000,000원이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 장점은 권리관계가 복잡하지 않다는 점입니다. 임차인 신고 내역이 없고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 위치도 반월국가산업단지 안입니다. 따라서 일반 주거용 아파트처럼 접근하기보다, 산업단지 내 업무·근린 수요와 재매각 가능성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경506 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 9층905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 연왕식 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 163,329,420원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2024.05.02 접수된 주식회사신한은행 근저당권이고, 그 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 경산세무서장·의정부세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석의 핵심은 인수권리보다 가격·용도·환금성입니다.
② 회차별 가격 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
현재 회차는 감정가 135,000,000원의 70%인 94,500,000원입니다. 2회 유찰 시 66,149,999원, 3회 유찰 시 46,304,999원으로 내려가는 구조입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 3,601,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 31,440,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 50,928,491원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니므로, 실질취득가액은 현재 회차 기준 94,500,000원으로 보는 것이 자연스럽습니다. 다만 실거래 비교 자료가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 1회 유찰이라는 이유만으로 “싸다”고 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 92,399,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 94,500,000원 가정 시 집행비용 2,101,000원을 먼저 공제하고, 신한은행 근저당권에 92,399,000원이 배당됩니다. 근저당권 기준 미배당은 3,601,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 원시동, 원시역 남서측 직선거리 약 500미터 지점의 안산케이디티지식산업센터 내 물건입니다.
- 주위환경. 인근 일대는 국가산업단지인 반월국가산업단지 내 지역으로, 공장·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대로변에 위치해 차량출입이 용이하고, 인근 버스정류장 및 북동측 근거리 전철역 접근성이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 규제·토지. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더와 공부상 분류만 보고 주거용 아파트처럼 접근하지 말고, 근린시설·업무시설·오피스텔 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 인수는 0원으로 계산되지만, 감정평가상 임대관계가 명확히 확인된 물건은 아니므로 관리사무소·현장 점유상태 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터·집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 반월국가산업단지 내 업무시설 수요, 임대 수요, 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 배당 구조. 현 회차에서도 근저당권 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만, 채권자 회수 상황과 응찰 경쟁을 해석할 때 참고해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 내용을 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 단순형, 그러나 용도·환금성 확인형”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리들이 정리되고 임차인 인수도 없어, 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 현재 회차 실질취득은 94,500,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고, 위치도 반월국가산업단지 내 지식산업센터입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단”입니다. 실사용 가능성·임대수요·관리비·환금성을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.