108,740,000원
수원지방법원 2025타경510. 사건 분류는 대지이고, 감정평가상 1층 1158호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 이은미는 2020년 2월 12일 거래가 616,990,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신한카드·삼성카드 가압류와 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 없습니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단은 별개입니다. 감정가 647,000,000원에서 현재 최저매각가 108,740,000원으로 내려왔고 현재 회차는 감정가의 16.81%입니다. 유찰 횟수가 이미 5회라는 사실 자체는 가격뿐 아니라 상가성 근린생활시설의 환금성·수요를 함께 점검해야 한다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층1158호 |
| 등기 대상 | 집합건물 · 사건 분류 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건 중 1층 1158호 |
| 소유자 | 이은미 · 2020.02.12 소유권이전 · 거래가액 616,990,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 108,740,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 394,328,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.12 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류 13,582,419원, 삼성카드 가압류 11,414,456원, 주식회사신한은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최옥주 | 1158호 | 2024.07.23 | 20,000,000원 | 200,000원 | 2025.05.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최옥주의 전입일은 2024.07.23으로 말소기준권리인 2020.02.12 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.12 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 별개
현재 최저매각가는 108,740,000원으로 감정가 647,000,000원의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 76,118,000원, 7회 유찰 시 시나리오는 53,282,600원입니다.
다만 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 제시되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리는 것은 금물입니다. 특히 감정평가상 근린생활시설이고 이미 5회 유찰된 만큼, 실제 상권 수요·임대료·공실·동일 건물 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,322,360원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 106,417,640원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,582,419원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 11,414,456원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 504,996,875원, 예상 배당액은 106,417,640원, 미배당 부족액은 398,579,235원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 108,740,000원 | 106,417,640원 | 398,579,235원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.76% | 76,118,000원 | 74,347,876원 | 430,648,999원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 53,282,600원 | 51,923,513원 | 453,073,362원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 추가돼도 배당 부족액이 커질 뿐, 제시된 시나리오상 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 증가해 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 구조와는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 대지이며, 대상 1층 1158호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경기도 시흥시 은행동 은계중학교 남측 인근으로 각종 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측·북동측·남동측·남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 3층 건의 1층으로 기본 위생설비·지하주차장·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·주변 근린생활시설의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 반복 유찰의 배경이 가격, 상가 수요, 공실, 위치, 점포 활용성 중 어디에 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 최옥주는 대항력이 없지만 보증금 20,000,000원·월세 200,000원으로 조사됐고 배당요구를 했습니다. 최우선변제 적용 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 명도·점유. 현황조사상 임차인이 확인된 물건이므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 근린생활시설인 만큼 임대료·공실률·관리비·업종 제한·실제 유동인구를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2020.02.12 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 최옥주도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 647,000,000원에서 현재 108,740,000원까지 5회 유찰돼 감정가의 16.81% 수준으로 내려왔지만, 실제 시장가격과 직접 비교할 자료 없이 이를 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 감정상 근린생활시설이라는 용도와 반복 유찰 이력을 함께 놓고 보면, 권리는 통과하되 가격·상권·공실·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
