수원지방법원 2025타경514. 경기도 시흥시 배곧동 서영베니스스퀘어 1층 씨-2호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 최창현 명의로 등기돼 있으며, 2020년 설정된 농협은행 근저당을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기부상 기존 신탁과 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 농협은행 근저당은 매각으로 소멸할 권리라는 점입니다. 둘째, 감정가 대비 가격이 크게 떨어졌지만 현재 상가의 시장가격과 환금성을 확인할 실거래 근거가 없다는 점입니다. 권리관계와 가격 매력은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 씨-2호 도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 최창현 (2018.01.31 소유권이전등기) |
| 감정가 | 876,000,000원 |
| 최저매각가 | 300,468,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 469,125,205원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.16 농협은행 근저당권 · 채권최고액 591,600,000원 |
| 임차인 | 양윤정 · 보증금 5,000,000원 · 월차임 300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 소유자는 주식회사서영건설플러스였으며, 하나자산신탁으로 이전됐던 신탁등기는 이후 말소됐습니다. 최창현의 소유권이전등기가 이뤄진 2018년 설정된 우리은행 근저당 역시 2020.06.16 이미 말소됐습니다.
현재 남아 있는 근저당은 2020.06.16 설정된 농협은행 채권최고액 591,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.03.24 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유·배당 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 양윤정 1명입니다. 임차 부분은 씨-2호이며, 보증금 5,000,000원과 월차임 300,000원이 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양윤정 씨-2호 |
5,000,000원 300,000원/월 |
2024.04.05 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 없음 확인된 대항력 기준 |
말소기준권리 설정일은 2020.06.16이고, 임차인의 전입일은 2024.04.05입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 5,000,000원을 매수인이 당연히 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 임차보증금이 소액이라고 해서 최우선변제 대상 여부나 배당 가능성을 단정할 수 없으며, 실제 점유 형태와 상가건물 임대차 관련 요건도 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 실제 시세 할인 여부는 미확인
감정가는 876,000,000원이지만, 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 300,468,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로 크게 내려온 상태입니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 동일 건물이나 주변 유사 상가의 최근 실거래가격, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았으므로, 300,468,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 300,468,000원 | 0원 | 실거래 시세 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 210,327,600원 | 0원 | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 147,229,320원 | 0원 | 가정 시나리오 |
4회·5회 유찰 시 금액은 조건부 시나리오이며 향후 실제 매각 일정이나 최저매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 실질취득 추정은 각 회차 최저매각가에 인수액 0원을 적용한 것으로 취득 관련 부대비용과 명도비용 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,006,552원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 591,600,000원 | 295,461,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 300,468,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,006,552원을 제외한 295,461,448원이 농협은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 배당 계산상 채권최고액 591,600,000원을 기준으로 한 미배당액은 296,138,552원입니다.
한편 실제 경매 신청채권자의 청구금액은 469,125,205원으로, 채권최고액과 구분해야 합니다. 위 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산값이지 확정된 실제 잔존 채무액을 뜻하지 않습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 배당요구 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 농협은행의 미배당액은 말소되는 근저당의 채무로서 매수인 인수액과 구분됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 300,468,000원 | 295,461,448원 | 296,138,552원 |
| 4회 유찰 시 | 210,327,600원 | 206,583,014원 | 385,016,986원 |
| 5회 유찰 시 | 147,229,320원 | 144,368,110원 | 447,231,890원 |
현재 회차에서 농협은행의 신청채권 청구금액은 전액 충족되지 않습니다. 4회 또는 5회 유찰을 가정해도 신청채권액을 전액 배당받지는 못하는 시나리오입니다.
다만 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다. 제시된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 채권 미배당액을 낙찰대금에 더해 실질취득금액을 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧지구대 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 오피스텔, 공공기관 및 아파트단지가 혼재합니다. 다양한 시설이 입지해 있지만 본건 점포의 실제 유동인구나 영업수요까지 확인된 것은 아닙니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 남측·동측·서측으로 도로에 접한 상업용 건물부지입니다.
- 용도. 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 아파트와 달리 영업수요와 임대수익, 점포별 위치에 따른 가치 차이를 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 콘크리트 평슬라브지붕이며, 외벽은 석재 타일 및 페인팅 마감 등입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 화재 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 확인되므로 실제 적용 범위 및 취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,682,000원/㎡입니다. 이는 개별 상가 호실의 실거래가격이나 적정 입찰가격을 직접 나타내는 수치가 아닙니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점포 구조는 현황도면 및 현장 확인이 필요합니다.
- 임대·환금성. 임차인 1명의 보증금과 월차임은 확인되지만, 실제 영업 및 임대차 지속 가능성은 확인이 필요합니다. 최근 실거래 시세가 없어 환금성에 대한 긍정적 평가를 내리기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 서영베니스스퀘어와 주변 유사 근린시설의 최근 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장가격을 기준으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 점포별 가치 확인. 씨-2호의 실제 위치, 출입 동선, 가시성, 전면부 및 내부 상태를 현장에서 확인하세요. 같은 건물이라도 점포 위치에 따라 임대수요가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 계약 확인. 양윤정의 보증금 5,000,000원, 월차임 300,000원 및 실제 점유를 확인하고, 임대차계약서·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 임차보증금의 최우선변제 해당 여부는 적용 법령과 임대차 요건, 배당요구 등을 기준으로 확인하세요. 현재 예상배당에는 반영되지 않았습니다.
- 명도 및 영업시설 확인. 점유자와의 인도 협의, 영업시설·집기 소유권 및 원상복구 문제 등을 별도로 검토하세요. 인수액 0원이 명도비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 관리비 확인. 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 등을 확인하세요. 추정 실질취득금액에는 이러한 추가비용이 포함되지 않았습니다.
- 임대수익 검증. 확인된 월차임 300,000원만으로 상가 전체의 적정 수익률이나 시장가치를 단정하지 말고 실제 임대차조건, 공실 및 유지비용을 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래허가구역 관련 사항이 실제 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 일정 및 원본 대조. 2026.10.01 매각기일과 최저매각가를 법원 공고로 재확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 원본과 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 감정가 876,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 300,468,000원까지 내려온 근린시설입니다. 권리관계에서는 농협은행 근저당이 말소기준이고 기존 우리은행 근저당과 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다. 확인된 임차인 1명은 대항력이 없는 것으로 조사됐으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단의 핵심인 최근 실거래 시세와 상가 환금성이 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 큰 할인율이 실제 저가 매수로 연결되는지는 별도의 검증이 필요합니다. 특히 일반음식점 용도의 상가는 입지, 점포 위치, 임대수익, 영업수요 및 명도비용에 따라 실질적인 취득 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
결론적으로 등기부상 인수 부담은 제한적으로 파악되지만, 3회 유찰과 실거래 시세 미확인, 상가 환금성 불확실성을 반영해 보수적으로 검토할 물건입니다. 임차인의 배당·점유관계와 실제 시장가격을 확인하기 전에는 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
