수원지방법원 2025타경514. 시흥시 배곧동 서영베니스스퀘어 1층 씨-2호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 권리상 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준은 2018.01.31 근저당권으로 산정되어 있고 임차인의 전입일은 2024.04.05라 대항력 없음입니다. 둘째, 배당 가정상 현 회차 최저가 613,200,000원에서는 매수인 인수는 0원이지만 채권자 미배당은 크게 남습니다.
따라서 이 물건은 “인수 위험이 큰 물건”이라기보다, 상가 가격 검증·점유 확인·배당 구조 확인이 핵심인 물건입니다. 특히 신청채권자는 농협은행주식회사이고 청구액은 469,125,205원인데, 현 회차 배당 가정에서는 농협은행주식회사 배당액이 0원으로 표시됩니다. 이 구조는 입찰 전 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층씨-2호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 최창현 |
| 감정가 / 최저가 | 876,000,000원 / 613,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 469,125,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
계산 기준의 말소기준일은 2018.01.31입니다. 현황조사와 매각물건명세서상 임차인 양윤정의 전입일은 2024.04.05로, 말소기준 이후입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계나 대위신고로 보이는 중복 임차인은 없습니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 보증금 5,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양윤정 | 씨-2호 | 2024.04.05 / 확정일자 확인 없음 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 전입신고가 말소기준 이후 | 배당요구 확인 없음 · 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 613,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,532,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 615,600,000원 | 604,668,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 591,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 총 채권액은 1,207,200,000원, 채권자 배당 합계는 604,668,000원, 미배당은 602,532,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 613,200,000원 | 604,668,000원 | 602,532,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 429,240,000원 | 422,547,600원 | 784,652,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 300,468,000원 | 295,461,448원 | 911,738,552원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧지구대 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 근린생활시설, 판매 및 업무시설, 오피스텔, 공공기관, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕이며 외벽은 석재 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 상업용 건물부지이며 남측, 동측 및 서측으로 도로에 접합니다. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 확인됩니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준 산정과 을구 1번 근저당권 말소기재가 함께 보이므로 등기부 원본, 매각물건명세서, 배당요구종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 임차인 양윤정의 대항력은 없지만, 실제 영업 여부와 인도 협의 난도는 별도 문제입니다. 일반음식점 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 구조. 현 회차 가정상 농협은행주식회사 배당액은 0원입니다. 진행 조건과 취하 가능성은 원본 기록으로 확인이 필요합니다.
- 상가 환금성. 일반상업지역 상가라도 임차수요, 업종 제한, 공실 기간, 관리비 수준에 따라 실제 환금성이 달라집니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용관리비 미납분이 문제될 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 최저가 613,200,000원은 감정가의 70%입니다. 실거래 비교와 임대수익 검토 없이 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격 검증은 무겁다
이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인 1명은 확인되지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력 임차인으로 보지 않습니다. 반대로 가장 큰 부담은 가격과 배당 구조입니다. 근린시설이고, 현 회차 배당 가정상 미배당이 602,532,000원 남으며, 신청채권자 만족도 불충족으로 표시됩니다. 결론은 단순합니다. 인수 위험은 낮지만, 상가 수익성·점유·배당 구조를 확인하기 전까지는 보수적 접근이 맞습니다.