수원지방법원 2025타경548. 안산시 상록구 부곡동 655-17, 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김연호이고 2021년 9월 거래가액 298,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021년 11월 10일 김승곤의 근저당권 70,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 그것만 보고 끝낼 수 없습니다.
임차인 이영상은 2021년 9월 14일 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 8월 20일입니다. 즉 전입일이 말소기준권리인 2021년 11월 10일보다 빠릅니다. 2023년 11월 30일에는 임차보증금 298,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-17 5층501호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 성호로23길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 비교면적 84.204㎡ |
| 소유자 | 김연호 (2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 46,050,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당 204,000,000원은 2021년 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.11.10 김승곤 근저당 70,000,000원입니다. 2021.11.29 신춘희 근저당 120,000,000원과 2022년 이후 압류 3건, 2025년 강제경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영상 | 주택 전부 · 주거 | 2021.09.14 / 2021.08.20 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
이영상은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 최저매각가가 보증금에 비해 매우 낮아, 현재 회차에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 물건에서 46,050,000원이라는 최저가는 경제적 취득원가가 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차인에게 44,821,100원이 배당되고, 남은 보증금 253,178,900원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 입찰대금 46,050,000원과 인수액을 합치면 299,228,900원입니다. 집행비용이 먼저 차감되기 때문에 단순 보증금보다 1,228,900원 높게 나타나는 계산이며, 본질적으로는 보증금 약 298,000,000원 수준에 취득원가가 고정되는 인수형 구조입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 274,000,000원 | 실질취득보다 낮음 |
| 현재 최저가 | 46,050,000원 | 보증금 인수 전의 표면가격 |
| 현재 회차 실질취득 | 299,228,900원 | 입찰대금 + 예상 인수액 |
| 최근 비교 거래 | 298,000,000원 | 2021.09 · 5층 · 84.2㎡ |
| 최근 12개월 평균 | 298,000,000원 | 비교 표본 1건 |
비교 가능한 거래는 2021년 9월 5층 84.2㎡, 298,000,000원 한 건입니다. 따라서 표면 최저가는 이 거래가의 15.5%에 불과하지만, 그 수치로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 299,228,900원은 비교 거래 298,000,000원보다 오히려 약간 높습니다. 즉 5회 유찰 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,228,900원 |
| 1. 임차인 이영상 보증금 | 298,000,000원 | 44,821,100원 |
| 2. 근저당 · 김승곤 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신춘희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이영상 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,228,900원을 제한 전액이 임차인 배당으로 향하고, 보증금 부족분 253,178,900원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 부족액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 501호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 정재초등학교 남측 인근. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. DESIGNHOUSE(655-17)는 7세대, 2016.07.07 준공입니다. 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 동일 물건군 경매 평균 유찰횟수가 4.5회로, 거래 표본과 경매 소화력이 모두 두텁다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 46,050,000원만 보지 말고 현재 예상 인수 253,178,900원을 합쳐 판단해야 합니다.
- 입찰가를 낮춰도 총액이 크게 낮아지지 않음. 6회·7회 유찰 시에도 보증금 미배당액이 늘어 실질부담은 약 298,000,000원 수준에 수렴합니다.
- 우선매수권 확인. 임차인의 전세사기피해자 우선매수신고 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다. 일반 최고가매수신고인의 실제 취득 가능성을 좌우할 수 있습니다.
- 임대차 실질 확인. 임차인 이영상이 경매신청 채권자와 동일하므로 계약서·보증금 지급증빙·점유관계 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 부산진구·국민건강보험공단·안산시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 가격 기준은 2.98억 안팎. 비교 거래 298,000,000원과 실질취득을 놓고 판단해야 하며, 감정가 대비 할인율이나 5회 유찰만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
맺으며 — “4,605만원짜리 경매”가 아니다
표면만 보면 감정가 274,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 46,050,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 물건의 경제적 실체는 전혀 다릅니다. 선순위 대항력을 갖춘 실제 임차인 이영상의 보증금이 298,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액만 253,178,900원입니다. 매각대금과 인수액을 합친 현재 계산상 부담은 299,228,900원으로, 비교 가능한 최근 거래 298,000,000원과 사실상 같은 수준입니다.
더 유찰돼 입찰가격이 낮아져도 그만큼 임차인 미배당액이 증가하므로 총 취득부담은 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 임차인 우선매수권, 5회 유찰, 7세대 다세대의 제한된 거래 표본까지 겹칩니다. 결론적으로 이 사건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라, 대항력 보증금을 중심으로 봐야 하는 고위험 인수형 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 일반 입찰자에게 높은 매력도를 부여하기 어렵습니다.
