196,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경102301. 서울 동작구 신대방동 디앤씨타워 9층 904호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이창규이며 2020.12.09. 매매, 2020.12.30. 소유권이전 당시 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 2020년부터 점유·전입한 임차인 한현철의 선순위 임차권입니다.
한현철은 임대차계약일 2020.12.04., 점유개시 2020.12.13., 주민등록 2020.12.14., 확정일자 2020.12.04.이고 보증금은 280,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.10. 마쳐졌고, 말소기준으로 선언된 2024.12.27. 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 일반 원칙만 적용하면 현재 매각가 196,800,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어갈 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102301 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이창규 · 단독소유 · 2020.12.09. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 196,800,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가의 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,293,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상9층 · 제9층 제904호 · 사용승인일 2020.11.25. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2020.11.27. 설정된 신한은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2024.12.27. 국의 압류로 선언돼 있고, 이 압류와 2025.03.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한현철의 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 매각조건에서 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수위험은 제거됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한현철 | 전유부분 전부 | 280,000,000원 | 2020.12.14. / 2020.12.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한현철은 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 배당요구도 했고 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 실거래 숫자는 있으나 동일 면적 비교가 아니다
디앤씨타워의 최근 거래자료에는 2026.07.과 2026.08. 거래 2건이 있습니다. 평균은 322,500,000원, 최신 거래는 335,000,000원이고 현재 최저가 196,800,000원은 최근 12개월 평균의 61.0%입니다. 그러나 본건 비교대상 면적은 15.58㎡인 반면 거래 2건은 모두 35.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 61.0%라는 숫자만 보고 이 물건을 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.02㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 35.02㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.02㎡ | 2건 | 322,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 196,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,555,200원 |
| 1. 임차인 한현철 보증금 | 280,000,000원 | 193,244,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 314,293,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 임차인 보증금 부족분은 86,755,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·다세대주택이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상9층이며 사용승인일은 2020.11.25.입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당하고, 중로3류에 접하며 건축선 저촉이 있습니다.
- 공시지가. 8,822,000원/㎡입니다.
- 환금성. 디앤씨타워는 16세대이며 최근 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰은 5.2회, 매각률은 0.0으로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 재확인. 한현철의 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자와 보증금 280,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 196,800,000원이 최근 거래 평균의 61.0%이지만, 본건 비교대상 15.58㎡와 실거래 35.02㎡가 달라 직접 시세 비교로 쓰기 어렵습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 권리 확약 외에도 내부상태·점유·상품성·면적·대출 가능성 등 반복 유찰 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2020.12.30. 민간임대주택등기가 있었던 이력이 있으므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 “확약의 효력과 7회 유찰의 이유”가 승부처
표면적으로는 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 196,800,000원만 놓고 일반 배당원칙을 적용하면 미배당 보증금 86,755,200원을 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건에서 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 최근 거래 평균 322,500,000원과 비교하면 최저가는 61.0%지만 거래면적 35.02㎡와 본건 비교대상 15.58㎡가 일치하지 않습니다. 여기에 이미 7회 유찰, 건물 경매 평균 5.2회 유찰, 매각률 0.0이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 적정성과 반복 유찰 원인을 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
