서울중앙지방법원 2025타경102301. 신대방동 디앤씨타워 9층 904호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이창규이며 2020.12.30. 거래가액 280,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 2020.12.14. 전입한 한현철의 주택임차권과 2024.12.27. 동작세무서 압류입니다.
등기부상 신한은행 근저당 2건은 2020.12.14. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.12.27. 국의 압류입니다. 임차인 한현철의 임대차계약일 2020.12.04., 확정일자 2020.12.04., 점유개시 2020.12.13., 주민등록 2020.12.14.는 모두 이 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102301 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 15.58㎡ |
| 소유자 | 이창규 · 2020.12.30. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 8회 / 2026.10.14 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,293,276원 |
| 사용승인일 | 2020.11.25 |
| 전체 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 존재하지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.12.27. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.08.10. 주택임차권등기는 한현철의 보증금 280,000,000원을 공시하고 있으며, 주민등록과 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한현철 | 전유부분 전부 | 280,000,000원 | 2020-12-14 / 2020-12-04 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
확약을 반영하지 않은 계산상 인수액은 현재 회차 125,564,160원, 9회 유찰 시 156,611,328원, 10회 유찰 시 181,449,062원입니다. 확약은 한현철 임차권에 대한 조건으로 반영한 것이며, 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 총액만 보고 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
디앤씨타워의 최근 거래는 2026.07. 310,000,000원, 2026.08. 335,000,000원으로 최근 12개월 평균은 322,500,000원입니다. 수치상 현재 최저가 157,440,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.02㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 35.02㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.02㎡ | 2건 | 322,500,000원 |
현재 회차의 실질취득액은 확약을 반영하면 최저가와 같은 157,440,000원입니다. 다만 동일 면적 실거래가 확인되지 않은 상태이므로, 가격 판단은 35.02㎡ 거래 총액보다 대상 15.58㎡에 맞는 비교자료 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 한현철 보증금 | 280,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 314,293,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차보증금 부족분은 125,564,160원이지만, 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 314,293,276원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철7호선 신대방삼거리역 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·다세대주택이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철7호선 신대방삼거리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물의 9층 904호이며 사용승인일은 2020.11.25입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비·주차장이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약25미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며 중로3류와 접하고 건축선에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 424.0㎡, 공시지가 8,822,000원/㎡이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 환금성 확인 포인트. 전체 16세대이고 현재까지 8회 유찰됐으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건에 포함되는지 원본 명세서에서 다시 확인합니다.
- 한현철 임차권. 보증금 280,000,000원, 전입 2020-12-14, 확정일자 2020-12-04, 배당요구가 확인됩니다. 확약이 없다면 현재 회차 계산상 125,564,160원이 인수 위험입니다.
- 민간임대주택등기. 2020.12.30. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 말소·승계 여부를 확인합니다.
- 가격 비교. 최근 거래 310,000,000원·335,000,000원은 모두 35.02㎡이고 대상은 15.58㎡입니다. 총액 48.8%만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 유찰 이력. 현재 8회 유찰 상태이며, 9회 유찰 시 125,952,000원, 10회 유찰 시 100,761,600원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차권 말소 조건을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수액을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 157,440,000원보다 보증금이 커서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 미배당액도 125,564,160원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
따라서 핵심은 보증금 자체보다 확약 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지, 그리고 8회 유찰된 가격이 대상면적 15.58㎡의 실제 시세에 맞는지입니다. 최근 12개월 평균 322,500,000원은 35.02㎡ 거래 2건의 평균이어서 직접 비교용으로 쓰기 어렵습니다. 권리의 주된 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 민간임대주택등기와 반복 유찰, 비교면적 불일치는 입찰 전에 별도로 확인해야 할 요소입니다.
