서울중앙지방법원 2025타경102301. 신대방삼거리역 남측 인근 디앤씨타워 9층 904호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 246,000,000원짜리 주택을 64,488,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 한현철은 2020.12.04. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2020.12.13. 점유를 시작한 뒤 2020.12.14. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2024.12.27. 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당은 62,927,216원, 미배당 인수액은 217,072,784원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 15.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 9층 중 9층 · 사용승인 2020.11.25 |
| 소유자 | 이창규 · 2020.12.09. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 64,488,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,293,276원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기부 | 서울중앙지방법원 등기국 · 2026.07.05. 발급 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 최저가보다 크다
말소기준은 2024.12.27. 동작세무서장의 압류입니다. 이 압류와 2025.03.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 전입·점유와 확정일자는 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서에도 을구 4번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한현철 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 전입 2020.12.14 확정 2020.12.04 점유 2020.12.13 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 217,072,784원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 280,000,000원이고 배당요구가 이루어졌지만, 현재 최저가 64,488,000원에서 집행비용 1,560,784원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 62,927,216원에 그칩니다. 따라서 보증금 부족분 217,072,784원은 낙찰자의 부담으로 남습니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰의 할인율은 실질 할인율이 아니다
동일 물건의 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 대신 감정가와 실질취득액을 비교하면 현재 회차 실질취득액 281,560,784원은 감정가 246,000,000원의 114.5%입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 73.79% 할인처럼 보이지만, 인수액까지 포함하면 감정가보다 35,560,784원 높습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(26.21%) | 64,488,000원 | 217,072,784원 | 281,560,784원 |
| 7회 유찰 시(20.97%) | 51,590,400원 | 229,738,227원 | 281,328,627원 |
| 8회 유찰 시(16.78%) | 41,272,320원 | 239,870,582원 | 281,142,902원 |
7회 또는 8회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 실질취득액은 각각 281,328,627원, 281,142,902원입니다. 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 전환되므로, 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,560,784원 |
| 1. 임차인 한현철 보증금 | 280,000,000원 | 62,927,216원 |
| 2. 신한은행 을구 1번 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 을구 2번 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 314,293,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 부족분 217,072,784원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·다세대주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방삼거리역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.11.25. 사용승인된 지하 1층·지상 9층 건물의 9층 물건이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 디앤씨타워는 16세대이며 대상면적은 15.58㎡입니다. 현재 물건은 6회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되며, 중로3류에 접하고 건축선에 저촉됩니다. 공시지가는 8,822,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 등기부에는 민간임대주택 등기가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 낙찰가 64,488,000원에 임차보증금 인수액 217,072,784원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 전제 유지. 임차권 말소나 대항력 포기를 확인할 자료가 없으므로, 미배당액 인수를 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
- 배당액 재확인. 집행비용·세금·배당순위가 달라지면 임차인의 실제 미배당액과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 등기부 원문 대조. 을구 1·2번 근저당권과 을구 3번 말소등기, 공동담보목록의 현재 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기의 현재 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 건축선 저촉 등 토지이용계획의 구체적인 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “2.81억원 실질취득”을 보라
이 물건의 핵심은 감정가의 26.21%까지 내려간 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 280,000,000원이 최저가보다 훨씬 크고, 현재 예상 미배당액 217,072,784원이 매수인에게 승계됩니다. 그 결과 실질취득액은 281,560,784원으로 감정가 246,000,000원보다 높습니다.
추가 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득액은 281,328,627원, 281,142,902원 수준에 머뭅니다. 여기에 16세대 규모, 15.58㎡ 대상면적, 6회 유찰과 단지 평균 4.8회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 총비용은 낮지 않은 대항력 임차보증금 인수형으로, 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.