수원지방법원 2025타경549. 안산시 단원구 선부동 주공아파트 1504동 506호, 전용 46.99㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 최저매각가 170,100,000원입니다. 등록된 임차인 내역은 없어 매수인에게 넘어오는 임차보증금 인수는 0원입니다.
말소기준은 1992.06.26 접수된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 국민은행 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리상 핵심은 “떠안을 권리”가 아니라 실제 가격 메리트가 있는지입니다. 이 물건은 실거래 평균 대비 최저가가 낮아 가격 측면의 1차 매력은 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1080 주공아파트 1504동 5층506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.99㎡ · 5층 건물 내 5층 506호 |
| 소유자 | 박근식 지분 5분의 3 · 장형선 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,955,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 1992년·1993년 한국주택은행 근저당권은 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외되어 있어, 배당표는 보수적으로 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 68.5%
군자주공15(저층) 유사 면적 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 248,250,000원, 최저는 230,000,000원, 최고는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 47.32㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2026.01 | 46.99㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 2025.10 | 47.32㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 47.32㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 46.99㎡ | 5 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 47.32㎡ | 1 | 257,000,000원 |
| 2025.02 | 46.99㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.02 | 47.32㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 46.99㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2024.07 | 46.99㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2024.06 | 47.32㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2024.03 | 47.32㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 248,250,000원 |
현재 최저가 170,100,000원은 실거래 평균의 68.5%입니다. 감정가 243,000,000원은 최근 실거래 표본 중 2024.06 거래가와 같은 금액입니다. 권리 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준도 170,100,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 62,700,000원 | 62,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,418,600원 |
채권총액 139,500,000원, 채권자 예상배당 139,500,000원, 부족액 0원, 소유자 잔여 27,418,600원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 170,100,000원 | 139,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 119,069,999원 | 116,603,019원 | 22,896,981원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,348,999원 | 81,448,717원 | 58,051,283원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득가가 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선부초등학교 남측 인근, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 노선버스정류장 및 서해선 선부역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브위 시멘트기와지붕 5층 건물 내 5층 506호, 사용승인일 1992.05.18입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 난방설비, 도시가스설비 등이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평탄지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측 35m 도로와 동·서·북측 20m~25m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 인수 0원, 현재 회차 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
- 실거래 기준. 최근 실거래 평균 248,250,000원과 현재 최저가 170,100,000원을 비교해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외된 과거 근저당권의 실제 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 확인이 불가한 상태에서 인근 전례 및 탐문조사로 기재된 내용이 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 미납은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 확인과 가격
이 물건은 임차인 인수 0원, 현재 회차 실질취득 170,100,000원으로 정리되는 단순형입니다. 실거래 평균 248,250,000원 대비 최저가가 68.5%라 가격지표는 우호적입니다. 다만 배당표상 과거 근저당 일부가 채권액 미상으로 계산 제외되어 있고, 내부 상태도 별도 확인이 필요한 물건입니다. 권리는 합격, 가격은 우호적, 원본 확인은 필수입니다.
