수원지방법원 2025타경560. 시흥 배곧동 ‘시흥배곧신도시이지더원1차더퍼스트’ 101동 2층 204호, 전용 59㎡대 아파트입니다. 감정가는 397,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 277,900,000원입니다. 동일 평형 최근 실거래 평균이 375,833,333원이므로, 가격만 보면 신건 때보다 매수 검토 구간에 들어왔습니다.
권리 쪽 핵심은 임차인입니다. 실제 임차인은 이혜진 1명으로 파악되고, 보증기관 승계나 대위신고 중복 구조는 아닙니다. 전입일 2024.04.03은 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 배당요구일 2025.04.18도 확인됩니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 단, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 가능액·명도 협의 조건은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경560 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 14 시흥배곧신도시이지더원1차더퍼스트 101동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3, 욕실2, 주방, 현관, 거실, 발코니, 대피공간 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 24층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 경영희 (2022.07.18 매매, 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 284,654,494원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소형 구조, 인수 0원
말소기준권리는 2017.09.22 주식회사우리은행 근저당권으로 잡혀 있습니다. 이후 경영희가 2022.07.29 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 2024.10.15 경기신용보증재단 가압류와 2025.04.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 101동 204호 | 2024.04.03 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2025.04.18 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 · 승계신고 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가는 평균 시세의 73.9%
같은 단지 동일 평형 최근 실거래 12건의 평균은 375,833,333원입니다. 현재 최저가 277,900,000원은 이 평균의 73.9%로, 1회 유찰 후 가격 메리트가 생긴 상태입니다. 감정가 397,000,000원은 실거래 평균보다 높았지만, 현재 회차는 실거래 최저 320,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.55㎡ | 3 | 374,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 21 | 423,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 7 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 10 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 59.34㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 375,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,600원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 70,560,000,000원 | 273,209,400원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 77,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 308,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,750,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 총 채권액 70,983,750,000원 중 채권자 배당액은 273,209,400원, 미배당액은 70,710,540,600원입니다. 미배당이 커도 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 277,900,000원 | 273,209,400원 | 0원 | 현재 검토 구간 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 194,530,000원 | 191,006,580원 | 0원 | 가격 메리트 확대 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 0원 | 저가 구간 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧누리초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지·근린생활시설·학교·대형 쇼핑몰이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 단지. 시흥배곧신도시이지더원1차더퍼스트, 총 840세대, 사용승인일 2017.08.11 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 중 2층 204호이며, 급배수·전기·지역난방·위생·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 토지는 대체로 사다리형의 아파트 부지입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이혜진의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당요구서, 현황조사, 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 명도 리스크. 실제 점유자가 있는 사건입니다. 인수액은 0원이지만 인도명령·이사 협의 비용과 시간을 별도로 봐야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가가 실거래 평균의 73.9%라 가격은 유리한 편입니다. 다만 2층 물건이므로 층·향·상태를 반영해 응찰가를 조정해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 문제 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 법원 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 변수는 점유 확인
이 사건은 최저가가 277,900,000원까지 내려와 동일 평형 실거래 평균의 73.9%입니다. 대항력 있는 임차인 인수형도 아니고, 보증기관 승계 중복신고도 아닙니다. 실제 임차인 1명은 전입일이 말소기준권리 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 결론은 비교적 명확합니다. 가격은 A급 검토권, 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자 미상 점유자가 있으므로, “인수 없음”과 “명도 부담 없음”을 같은 말로 보면 안 됩니다. 입찰 전 점유관계와 관리비, 원본 문건을 확인한 뒤 응찰가만 보수적으로 잡는 접근이 맞습니다.
