수원지방법원 2025타경594. 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층108호 물건입니다. 등기부 표제는 집합건물이고, 데이터상 용도는 대지로 잡혀 있으나 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 가격이 감정가 5.30억에서 최저가 1.27억으로 크게 낮아졌다는 점보다, 왜 4회 유찰되었는지와 근린생활시설의 환금성·임대관계가 확인되는지가 더 중요합니다.
권리 쪽은 말소기준을 잡기 쉽습니다. 2023.07.19 접수된 국민은행 근저당권, 채권최고액 858,000,000원이 기준입니다. 그보다 앞선 시흥시 압류는 2022.12.28 말소되어 남아 있는 인수권리로 보이지 않습니다. 이후 중소기업은행·농협은행·한국무역보험공사·삼성카드·케이비국민카드·국민은행 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층108호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · case.usage_label: 대지 · 감정 이용상태: 공부상 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 최강순 (2023.07.13 매매, 거래가액 532,157,221원) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 127,253,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 737,325,910원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 / 관할 | 2026.07.04 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 시흥시 압류는 말소
말소기준은 2023.07.19 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보가 기재되어 있고, 채권최고액은 858,000,000원입니다. 그 이후 접수된 가압류 8건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 말소기준보다 앞선 2022.10.12 시흥시 압류는 2022.12.28 해제로 말소되어, 현재 분석상 별도 인수권리로 잡지 않습니다.
② 임차인·점유 — tenants 0명, 그러나 임대관계는 미상
tenants 데이터에는 임차인이 없습니다. 따라서 보증금 합산 대상이나 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 제공 데이터상 실제 임차인은 0명으로 보입니다.
③ 가격 구조 — 최저가 24%가 곧 안전마진은 아니다
현재 최저매각가는 127,253,000원입니다. 배당 데이터상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 127,253,000원으로 계산됩니다. 다만 제공 데이터에는 이 물건과 비교할 실거래나 임대수익 자료가 없습니다. 따라서 시세 비교는 할 수 없고, 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 127,253,000원 | 24.0% | 0원 | 1,026,749,924원 |
| 5회 유찰 시 | 89,077,100원 | 17% | 0원 | 1,064,347,670원 |
| 6회 유찰 시 | 62,353,969원 | 12% | 0원 | 1,090,589,784원 |
④ 예상배당표 (매각가 127,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,581,542원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 858,000,000원 | 124,671,458원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 36,981,303원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,119,447원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 25,722,674원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,628,040원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 7,377,326원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 10,460,147원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 104,132,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,151,421,382원 중 배당되는 금액은 124,671,458원이고, 미배당은 1,026,749,924원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 “은계중학교” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층 건물 내 1층 108호입니다.
- 도로. 건물 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 플래그는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. tenants 데이터는 0명이지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 현장 점유, 상가임대차, 사업자등록, 보증금·차임 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 상가성 환금성. 감정 이용상태가 근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트의 거래 회전율로 판단하지 말고 공실·임대수익·전용 접근성·노출성을 따로 봐야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 최저가가 낮아진 것은 장점이지만, 동시에 시장 수요가 약했다는 신호일 수 있습니다. 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자 미배당은 1,026,749,924원이나, 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족과 인수 위험을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 말소기준 재확인. 2023.07.19 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 다만 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본으로 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 집합건물 1층 근린시설은 공용부분 관리비나 체납 관리비 이슈가 있을 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 0원”보다 “상가를 얼마에 되팔 수 있나”
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 구조도 아니고, 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 말소기준을 잡고 후순위 소멸을 확인하는 구조입니다. 하지만 결론은 공격적 매수가 아니라 보수적 검토입니다. 용도는 근린생활시설(소매점), 임대관계는 미상, 실거래·임대수익 데이터는 제공되지 않았고, 이미 4회 유찰되었습니다. 최저가 127,253,000원이라는 숫자가 낮아 보여도, 이 물건의 진짜 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %냐”가 아니라 현장 임대수익과 환금성이 그 가격을 설명하느냐입니다.