임차인은 신고되지 않았고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 용도·환금성입니다. 건축물대장상 용도는 의료시설(한방병원)이고, 2층 전체를 한방병원으로 쓰기 위한 가벽 공사 중인 상태가 명세서 비고에 남아 있습니다. 최저가가 낮아 보여도 실사용·복원·재임대 가능성을 확인하지 않으면 가격만으로 판단하기 어렵습니다.
수원지방법원 2025타경624. 경기도 시흥시 은행동 은계레이크파크 2층 213호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 요항상 현재 2층 전체가 한방병원으로 내부 공사 중이고 치료실, 원장실, 상담실, 조제실, 엑스레이실 등으로 구획되어 있습니다. 숫자만 보면 감정가 1,352,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가 324,615,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 다회 유찰 자체가 시장의 경고입니다. 주거용 아파트처럼 단순히 “많이 떨어졌으니 싸다”로 접근할 물건이 아닙니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.04.26. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단, 주식회사 케이비국민카드, 에이엠플러스자산개발 주식회사 등의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단·시흥시·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 목록은 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층 213호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 건축물대장상 의료시설(한방병원) |
| 소유자 | 손관식 (2023.04.26. 거래가액 610,738,262원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,352,000,000원 / 324,615,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 933,845,076원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 없음
임차인 신고 내역은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있으므로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 notes에는 “임대관계는 미상”이라는 감정평가 기타참고사항이 남아 있으므로, 입찰 전 현장 점유와 사업자 사용 여부는 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 싸진 가격보다 ‘왜 4회 유찰됐나’가 중요하다
현재 최저매각가는 324,615,000원입니다. 감정가 1,352,000,000원 대비 현재 회차는 “감정가 24%”로 표시되어 있습니다. 시세 실거래 데이터는 제공되지 않았기 때문에, 이 리포트에서는 최저가를 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다. 비교 가능한 숫자는 감정가, 현 최저가, 그리고 소유자의 2023.04.26. 거래가액 610,738,262원뿐입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,352,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 324,615,000원 | 4회 유찰 · 감정가 24% |
| 소유자 거래가액 | 610,738,262원 | 2023.04.26. 등기상 거래가액 |
| 실질취득 | 324,615,000원 | 매수인 인수 0원 기준 |
핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 “상가·의료시설·부분 호실·내부 구획 변경 공사 중인 물건이 4회 유찰됐다”는 점입니다. 현장조사일 현재 2층 전체가 한방병원으로 내부 공사 중이고, 매각물건명세서 비고에는 2층 전체를 한방병원으로 이용하기 위해 가벽을 설치하여 여러 구획으로 변경 공사 중이라는 내용이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,344,610원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,082,400,000원 | 319,270,390원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,966,262원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 에이엠플러스자산개발 주식회사 | 596,345,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당에서는 집행비용 5,344,610원을 제외한 319,270,390원이 주식회사국민은행에 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,735,711,666원 중 배당 319,270,390원, 미배당 1,416,441,276원 구조입니다.
④ 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 신고 내역 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 감정평가 기타참고사항 | 임대관계는 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고도 없고, 보증금 합산 이슈도 없습니다. 따라서 데이터 기준 실제 임차인은 0명입니다. 다만 임대관계 미상 문구가 있으므로 영업 점유, 공사 주체, 관리비 체납, 시설물 귀속 여부는 현장 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 북측 인근, 은계공공주택지구 내 신흥상가지대입니다.
- 주변 환경. 주위는 근린상가, 아파트, 공원 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고, 북서측 인근에 전철 시흥대야역이 있으며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 중 2층 213호이며 사용승인일자는 2022.01.28.입니다.
- 이용 상태. 현장조사일 현재 2층 전체 한방병원으로 내부 공사 중이며 치료실, 원장실, 상담실, 조제실, 엑스레이실 등으로 구획되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되고 공시지가 3,399,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. case.usage_label은 근린시설이고, 명세서 비고상 건축물대장 용도는 의료시설(한방병원)입니다. 아파트처럼 가정하면 안 됩니다.
- 가벽·복원성 확인. 2층 전체를 한방병원으로 쓰기 위해 가벽 설치 후 여러 구획으로 변경 공사 중입니다. 감정인 사실조회회신서 2025.11.25.자를 확인하세요.
- 부분 호실 리스크. 본건은 2층 213호이나, notes에는 2층 전체 이용·공사 내용이 적혀 있습니다. 213호 단독 사용성과 214호 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. tenants는 비어 있지만 감정평가 기타참고사항에 임대관계 미상이 있습니다. 점유자·공사자·영업자 존재 여부를 현장 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 notes에 명시되어 있습니다.
- 관리비·공사비. 상가·의료시설 공사 중 물건은 관리비, 인테리어 공사비, 원상복구비, 시설물 귀속 문제가 가격보다 더 클 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회회신서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “낮아진 이유”를 먼저 보라
이 사건은 임차인 인수형은 아닙니다. 데이터상 실제 임차인은 0명이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조입니다. 그러나 감정가 1,352,000,000원짜리 근린시설이 4회 유찰되어 324,615,000원까지 내려왔다는 사실은, 그 자체로 환금성과 사용성에 대한 시장의 의심을 보여줍니다. 특히 건축물대장상 의료시설(한방병원), 2층 전체 한방병원 공사, 가벽 구획, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 4건이 겹칩니다. 권리는 단순하지만 물건성은 까다로운 상가형 리스크입니다. 결론은 보수적입니다. 실사용 계획과 복원·임대 검증이 없는 입찰자는 피하는 것이 맞고, 들어간다면 최저가가 아니라 공사·공실·용도 리스크를 반영한 가격으로만 접근해야 합니다.