수원지방법원 2025타경645. 시흥 은계레이크파크 2층 211호 근린시설입니다. 감정가는 726,000,000원이지만 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 122,018,000원입니다. 말소기준권리는 2023.09.12. 국민은행 근저당권 612,000,000원이고, 그 뒤의 삼성카드·신한카드·하나은행 가압류와 경매개시결정, 남양주세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞선 2022.10.12. 시흥시 압류가 등기됐지만, 2022.12.28. 해제를 원인으로 압류등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없어 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 대신 이 사건의 핵심은 권리보다 물건의 이용형태와 5회 유찰에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경645 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 의료시설(한방병원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 211호 |
| 소유자 | 오광수 · 2023.09.12. 소유권이전 · 거래가액 354,815,577원 |
| 감정가 / 최저가 | 726,000,000원 / 122,018,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 527,115,969원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 해제, 현재 인수 계산 0원
2022.10.12. 시흥시 압류는 말소기준인 국민은행 근저당보다 먼저 들어왔지만, 2022.12.28. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2023.09.12. 오광수에게 소유권이 이전되면서 같은 날 국민은행 근저당권 612,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 19,110,614원, 신한카드 8,642,757원, 하나은행 6,799,450원의 가압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 83% 넘게 낮아졌지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 최저매각가는 122,018,000원으로 감정가 726,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 매우 큽니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가가 주변 거래가보다 낮다거나 시장가 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
오히려 5회 유찰 자체를 별도 위험 신호로 봐야 합니다. 건축물대장상 의료시설이고, 감정평가 당시 2층 전체가 211호·212호의 호별 구분 없이 한방병원으로 이용되도록 공사 중이었습니다. 건축물현황도에 따라 복원 가능하다고 조사됐지만, 일반적인 독립 상가와 같은 방식으로 가격을 비교하기보다 현황 복원 가능성, 실제 점유·시설 상태, 용도 유지 가능성을 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,252원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 612,000,000원 | 119,509,748원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,110,614원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,642,757원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,799,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 646,552,821원 중 예상배당은 119,509,748원이며 미배당은 527,043,073원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 물건 현황 — 일반 독립 상가와 다르게 봐야 한다
- 이용상태. 집합건축물대장상 의료시설(한방병원)이며, 211호·212호가 2층 전체 호별 구분 없이 한방병원으로 이용되도록 구획돼 있습니다.
- 내부 구조. 기호1은 홀 및 원장실 등, 기호2는 사무실 및 치료실 등으로 구획돼 있고 공용부분 복도는 현황상 복도 상태입니다.
- 복원. 감정평가 당시 건축물현황도에 의해 호별 상태로 복원 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·시스템에어컨·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있어 개별 호실만 떼어 단순 비교하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행고등학교 북측 인근의 시흥은계 공공주택지구 내 상가지대로, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 주변에 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 간선도로 및 대중교통 접근성은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 남서측 및 남동측으로 중로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 상업용 토지이며 토지면적은 1,535.2㎡, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 의료시설로 이용된 내부 상태와 다회 유찰 이력이 있어 일반 근린상가보다 매수층이 제한될 수 있다는 점을 가격 검토에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 211호·212호 현황 확인. 2층 전체가 호별 구분 없이 한방병원으로 이용되도록 공사된 상태이므로 현장 구조와 건축물현황도 복원 가능성을 직접 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 각 기호의 실제 매각 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 의료시설(한방병원)이므로 향후 사용 목적이 현재 용도와 다르다면 인허가·용도 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려온 이유를 단순 시장 할인으로 보지 말고 현장 상태·수요·복원비용과 함께 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 2022년 시흥시 압류는 해제 말소됐고 이후 국민은행 근저당이 말소기준이지만, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
- 체납·점유 확인. 임차인은 확인되지 않았으나 실제 점유상태, 관리비 및 공용부분 관련 비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 계산상 인수 0원이고, 국민은행 근저당 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 2022년 시흥시 압류도 이미 해제로 말소됐습니다. 하지만 감정가의 16.81%라는 숫자만 보고 접근하기에는 물건 특성이 강합니다. 건축물대장상 의료시설이고, 2층 211호·212호가 한방병원으로 통합 이용되도록 공사된 상태이며, 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 권리는 확인, 가격은 보수적으로, 현황은 반드시 현장 검증이 필요한 사건입니다.
