73,059,000원
수원지방법원 2025타경654. 시흥시 매화동 금강아파트 101동 505호, 전용 55.735㎡ 아파트입니다. 이현주 씨가 2023년 거래가 210,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행 근저당권 161,700,000원이 설정됐습니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.10.23 하나은행 근저당이며, 이후 붙은 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 3회 유찰 효과가 큽니다. 감정가 2.13억에서 최저가 7,305.9만원까지 내려와, 동일 면적 실거래 평균 1.736억 대비 42.1% 수준입니다. 권리상 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득 기준도 현재 최저가와 같습니다. 다만 “임차인 없음”으로 단정하기보다, 감정요항의 임대관계 미상 문구와 점유 상태는 입찰 전 현황조사·명세서 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 매화동 361-6 금강아파트 101동 5층505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 55.735㎡ · 금강1차101동 · 111세대 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스래브지붕 12층 건물 내 5층 505호 · 사용승인일 1994.12.31 |
| 소유자 | 이현주 (2023.10.23 거래가 210,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 73,059,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 154,999,342원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 미상 확인
등록된 임차인 데이터는 0명입니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 보증금 합산 이슈도 없습니다. 다만 감정요항표의 기타참고사항에는 “임대관계 : 미상임”으로 표시되어 있으므로, 현장 점유자·전입세대·확정일자 내역은 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자가 나오는 경우에는 대항력 “유”가 아니라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 42.1%
같은 단지·동일 면적 55.74㎡의 최근 실거래 10건입니다. 실거래 범위는 140,000,000원~215,000,000원, 평균은 173,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.74㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2025.07 | 55.74㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2025.07 | 55.74㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 55.74㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 55.74㎡ | 1 | 144,000,000원 |
| 2023.09 | 55.74㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.11 | 55.74㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 55.74㎡ | 1 | 191,000,000원 |
| 2022.04 | 55.74㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2021.09 | 55.74㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 173,600,000원 |
현재 최저가 73,059,000원은 실거래 평균 대비 42.1%입니다. 임차인 인수액도 0원으로 계산되므로, 실질취득액은 73,059,000원입니다. 감정가 213,000,000원은 실거래 최고가 215,000,000원에 가까운 수준이지만, 3회 유찰 후에는 가격 메리트가 크게 발생한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,715,062원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 2(전 2)번 근저당권 · 소래농업협동조합 | - | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · - | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 51,600,000원 | 7,743,938원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 75,600,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 12,600,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 88,800,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 52,800,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 161,700,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 심현섭 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 김동규 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 근로복지공단 | 7,259,510원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,196,228원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 25,898,854원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 14,250,005원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 25,008,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 721,312,807원 중 예상 배당은 71,343,938원, 미배당은 649,968,869원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 매화동 소재 “매화초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스래브지붕 12층 건물 내 5층 505호입니다. 다만 감정요항에는 지하1층을 포함하여 5층 505호로 칭한 것이며 외부 평면지상 기준으로는 4층에 해당된다는 설명이 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접함·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역으로 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 금강1차101동은 111세대, 사용승인일 1994.12.31의 단지입니다. 실거래 10건 평균은 173,600,000원이지만 거래 편차가 140,000,000원~215,000,000원으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 현재 데이터상 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저가 73,059,000원으로 계산됩니다.
- 임대관계 확인. tenants는 0명이지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 점유자 확인이 필요합니다.
- 세금 교부청구. notes상 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 층수 인식. 공부상 5층 505호이나 외부 평면지상 기준으로는 4층에 해당된다는 감정요항 설명이 있습니다. 현장 확인 시 혼동을 피해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”는 맞지만, 확인할 것까지 사라진 건 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 3회 유찰로 최저가가 73,059,000원까지 낮아졌고, 실거래 평균 173,600,000원 대비 42.1%입니다. 임차인 데이터가 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로, 숫자만 보면 가격 메리트는 큽니다.
다만 감정요항의 임대관계 미상, notes의 국세·지방세 압류, 지하층 포함 층수 표기 같은 확인 포인트가 남아 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 권리는 비교적 단순, 단 점유·세금 원본 확인 후 응찰입니다.
