수원지방법원 2025타경710. 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 4층 447호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 소유자 안영임이 2023년 12월 8일 매매를 원인으로 거래가액 215,568,000원에 취득했고, 2024년 1월 5일 국민은행이 채권최고액 213,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025년 7월 10일 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 임차인 신고가 없으므로 현재 확인되는 매수인 인수금액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 219,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 52,581,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 이용상태가 지식산업센터인 만큼 주거용 집합건물과는 환금성 구조가 다를 수 있어 실제 매매·임대 수요 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경710 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 4층 447호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 · 지하2층/지상9층 중 4층 |
| 소유자 | 안영임 (2023.12.08. 매매, 거래가액 215,568,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 52,581,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 183,901,799원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 신고가 없어 보증금 승계 위험은 없습니다. 말소기준권리는 2024년 1월 5일 설정된 국민은행 근저당권이며, 2025년 7월 10일의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 안영임입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 착각하면 안 된다
현재 최저가는 52,581,000원으로 감정가 219,000,000원의 약 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 36,806,700원, 6회 유찰 시 25,764,690원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 하락폭을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 52,581,000원 | 24.01% | 162,365,458원 |
| 5회 유찰 시 | 36,806,700원 | 16.81% | 177,855,821원 |
| 6회 유찰 시 | 25,764,690원 | 11.76% | 188,699,074원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,346,458원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 213,600,000원 | 51,234,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,581,000원을 가정하면 집행비용 1,346,458원을 제외한 51,234,542원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 162,365,458원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트형 공장과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 지식산업센터로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물의 4층 447호이며 사용승인일은 2023.07.06입니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 북동측·북서측 약 20m, 남서측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,857,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 지형은 평지입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 할인폭만 보지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 공실·임대수요. 지식산업센터 특성상 실제 임대관계와 공실 여부가 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다. 현재 임대관계는 미상입니다.
- 용도 확인. 공부상 지식산업센터 이용 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 입주 조건을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 수요·공실·용도 제약 등인지 현장과 시장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건은 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 2024년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 네 차례 유찰을 거쳐 감정가의 약 24%까지 내려왔고, 동일 물건군 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 투자매력으로 평가해서는 안 됩니다. 지식산업센터라는 용도와 4회 유찰이라는 시장 반응을 함께 보면, 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 실제 거래가격·공실·임대수요·재매각 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
