🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 💰 127,400,000원 🧾 인수 0원
수원지방법원 2025타경784. 시흥시 월곶동 부성파인하버뷰 101동 25층 2507호 오피스텔입니다. 감정평가상 27층 건물의 25층이며, 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 소유자는 전학성이고, 2020.09.21. 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 현재 경매는 농협은행주식회사가 2025.08.28. 임의경매개시결정을 받아 진행한 사건으로, 청구액은 180,967,361원입니다.
가격만 보면 감정가 260,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 127,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 경매 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 최근 시세와 비교해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경784 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1008-2 부성파인하버뷰 101동 25층 2507호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 27층 중 25층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 전학성 (2020.09.21. 거래가 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 180,967,361원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 흐름 확인이 중요하다
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 현재 확인되는 범위에서 없습니다. 예상배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
등기 흐름은 단순하지만은 않습니다. 2020.09.21. 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 208,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 2022.02.25. 이혜은 명의 채권최고액 65,000,000원의 근저당권이 추가됐다가 2022.12.02. 말소됐습니다. 2024.03.22.에는 추징보전액 1,685,904,000원의 가압류가 등기됐으나 2025.05.02. 말소됐고, 2024.10.11. 농협은행 주식회사의 별도 임의경매개시결정도 2024.10.17. 취하되어 2024.10.22. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘최근 시세 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가 260,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 89,180,000원, 4회 유찰 시 62,425,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 127,400,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 89,180,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 62,425,999원 | 0원 |
이 숫자만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정가는 기준가격일 뿐이고, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 있어야 실제 시장가격 대비 할인폭을 판단할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “49%까지 떨어졌다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단을 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,583,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,816,400원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 집행비용 2,583,600원과 소유자 잔여 124,816,400원만 반영돼 있으며, 채권자 총 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
여기서 반드시 확인할 부분이 있습니다. 사건의 신청채권 청구액은 180,967,361원인데, 현재 회차와 3회·4회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되고 청구채권은 충족되지 않는 것으로 제시돼 있습니다. 따라서 이 예상배당표만 보고 실제 배당순위나 근저당 채권의 소멸·잔존관계를 확정하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곶초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 월곶역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 25층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로·용도지역. 서측 및 동측으로 각각 중로변 및 소로변에 접하며, 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 입지와 교통 여건은 확인되지만 실제 거래가 자료가 없어 현재 최저가의 환금성·가격 경쟁력은 별도 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 현재 127,400,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 부성파인하버뷰 오피스텔의 최신 거래와 최근 12개월 평균을 먼저 확인해야 합니다.
- 근저당 권리관계 확인. 2020.09.21. 설정된 농협은행주식회사 근저당과 2025.12.09. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 관계를 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권 청구액은 180,967,361원인데 예상배당에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 제시돼 있으므로 배당요구·채권액 반영 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 127,400,000원, 3회 유찰 시 89,180,000원, 4회 유찰 시 62,425,999원의 시나리오를 실제 시세와 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리·시세 원문 확인이 먼저
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 260,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 127,400,000원, 즉 49%까지 내려왔다는 점입니다. 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없어 임차보증금 승계형 물건은 아닙니다.
하지만 가격의 핵심 비교대상인 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 동시에 2020년 설정 근저당의 2025년 권리이전, 신청채권 180,967,361원과 예상배당 0원의 관계도 입찰 전 원문 확인이 필요한 부분입니다. 결론은 인수는 0원, 가격은 미검증, 배당·근저당 관계는 재확인. 낮아진 최저가 자체보다 이 세 가지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
