수원지방법원 2025타경793. 광명시 하안동 304 ‘광명티아모아이티타워’ 15층 1519호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정 이용상태 역시 공장(지식산업센터)입니다. 아파트나 주거용 오피스텔로 볼 물건이 아닙니다. 권리 흐름은 단순합니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 서울시산림조합 가압류와 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 비어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격을 볼 때는 “2회 유찰되어 싸다”로 곧장 결론 내리면 안 됩니다. 이 데이터에는 실거래 비교표본이 없고, 물건은 공장용 지식산업센터입니다. 최저가 176,890,000원은 감정가 361,000,000원의 49.0%까지 내려왔지만, 실제 판단 기준은 감정가 할인율보다 같은 건물·동일 용도 거래 가능성, 임대관계 미상, 관리비·공실·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 15층1519호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 건물 15층 1519호 |
| 소유자 | 김재연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 176,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 330,415,235원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 목록은 없습니다. 보증금·확정일자·전입일자를 가진 임차인 신고가 없으므로, 데이터상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 말소기준은 2023.12.05 접수된 국민은행 근저당권이고, 이후 갑구 3번 가압류와 갑구 4번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크 — 임대관계는 미상
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
| 임대관계 | 감정요항표상 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
데이터상 임차인은 없지만, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·점유자 확인을 원본으로 대조해야 합니다. 다만 현재 제공 데이터만으로 확정된 인수 임차보증금은 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득 176,890,000원으로 본다
이 사건은 대항력 임차보증금을 떠안는 구조가 아니므로, 실질취득액은 최저가 176,890,000원 + 인수액 0원 = 176,890,000원입니다. 감정가 361,000,000원 대비로는 49.0%입니다. 그러나 실거래 데이터가 없으므로, 감정가 대비 반값이라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 유찰 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 2회 | 49.0% | 176,890,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 3회 | 34.3% | 123,822,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 24.0% | 86,676,099원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,276,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 387,600,000원 | 173,613,540원 |
| 2. 가압류 · 서울시산림조합 | 272,201,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 659,801,122원 중 채권자 예상배당은 173,613,540원이고, 미배당은 486,187,582원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광명시 하안동 소재 가림초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 토지는 공장(지식산업센터), 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 16층 건물 내 15층 1519호이며 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 “-”이고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 수요가 아니라 업무·공장 수요와 환금성으로 판단해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 데이터는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용현황, 명도 가능성을 매각물건명세서와 현장으로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터는 관리비 부담과 체납 여부가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 공용부분 미납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 같은 건물·동일 용도 매물가, 임대료, 공실률, 재매각 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “환금성 미상”은 숙제
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시는 매각으로 소멸합니다. 임차인 데이터가 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 지식산업센터의 가격과 환금성입니다. 최저가는 176,890,000원으로 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 “반값이라 안전하다”는 결론은 금물입니다. 권리는 단순, 가격은 보수 검증이 맞습니다.