권리는 말소형, 가격 비교는 ‘직접시세 아님’ — 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 비-102호

수원지방법원 2025타경804. 시흥 배곧동 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-102호, 데이터상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 판매시설로 표시되고, 비고에는 건축물대장상 판매시설이며 ‘굽는계절’ 상호 표시가 있으나 감정평가시 기준 공실임이 적혀 있습니다. 따라서 이 물건을 아파트처럼 단순 주거 시세로 판단하면 안 됩니다. 권리만 보면 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 낮아 보입니다. 감정가 571,000,000원이 두 번 유찰되어 현재 최저가가 279,790,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 제공된 실거래 12건은 시흥배곧C1호반써밋플레이스 전용 84.99㎡ 거래이고, 본건의 대상면적은 44.82㎡로 표시되어 area_matched=false입니다. 비교 차트와 표는 참고용이지, 본건 비-102호 판매시설의 직접 시세 확정 근거가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준권리는 2019.11.25 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권이 오창훈에게 이전되었고, 국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원으로 설정되었습니다. 이후 2025.03.05 변경계약으로 채권최고액 1,034,040,000원이 등기되어 있고, 2025.08.27 국민은행 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔습니다.

갑구 압류 중 2023.03.09 압류는 2023.10.25 해제 말소되었고, 2025.02.27 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 을구 2번 이문식 근저당권은 2019.12.30 설정되었으나 2025.03.05 해지 말소로 표시됩니다. 배당표상 후순위 채권 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 떠안는 인수금이 아닙니다.

② 임차인·점유 — 신고 1명, 대항력 없음

임차인 데이터는 1명입니다. 다만 신고 부분은 108동 1층 비-101호로 표시되어 있고, 본건 주소는 108동 1층 비-102호입니다. 이 불일치는 현장·명세서 원본 대조가 필요한 부분입니다. 그래도 제공 데이터 기준으로는 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다.

③ 가격 비교 — 실거래는 참고용, 직접시세는 아니다

제공된 부동산 실거래 데이터는 시흥배곧C1호반써밋플레이스 12건입니다. 평균은 637,750,000원, 최저는 580,000,000원, 최고는 767,000,000원입니다. 현재 최저가 279,790,000원은 이 참고 평균의 43.9%로 계산됩니다. 다만 이 표본은 전용 84.99㎡ 거래이고, 본건은 44.82㎡·근린시설/판매시설로 표시되어 면적과 용도가 맞지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,790,000원 가정)

총 채권액 1,530,000,000원 중 채권자 배당은 275,072,940원, 미배당은 1,254,927,060원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커지지만 인수는 0원

회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 말소형 권리 구조에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 이 건의 실질취득액은 각 회차 최저가에 인수 0원을 더한 금액으로 보면 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 ‘배곧라라초등학교’ 북동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 볼 때 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 비고에는 건축물대장상 판매시설, ‘굽는계절’ 상호 표시, 감정평가시 기준 공실임이 함께 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 2층 중 제1층 제비-101호 외 1개호로 표시되며, 사용승인일은 2019.06.28입니다.
• 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이며, 공시지가 2,410,000원/㎡입니다.
• 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 착각 금지. 헤더부터 분석 기준까지 모두 근린시설·판매시설입니다. 아파트로 가정해 주거 실거래를 그대로 대입하면 안 됩니다.
• 실거래 표본 한계. 최근 실거래 12건은 전용 84.99㎡이고, 본건 대상면적은 44.82㎡로 area_matched=false입니다. 43.9% 지표는 참고치입니다.
• 임차인 호실 대조. 임차인 신고 부분은 비-101호, 본건은 비-102호입니다. 입찰 전 원본 명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
• 명도·공실 확인. 비고상 감정평가시 기준 공실이나, 상호 표시와 임차인 신고가 함께 존재하므로 현재 점유 상태 확인이 필요합니다.
• 관리비·상가 비용. 집합건물 1층 판매시설은 관리비, 공용부분 체납, 영업시설 원상회복 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 안전”과 “가격 확정”은 별개

이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 신고 임차인은 전입이 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 조심해야 합니다. 감정가 대비 49%까지 내려온 최저가만 보면 싸 보이지만, 제공 실거래는 84.99㎡ 표본이고 본건은 44.82㎡ 근린시설·판매시설입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 상가 시세 검증 후 판단입니다.