수원지방법원 2025타경819. 안산시 상록구 본오동 루체른빌 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 박효진·최경남으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2018.09.14. 설정된 신반월새마을금고 근저당권 171,600,000원입니다. 이 근저당 이후의 가압류, 임의경매개시결정, 안산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 박진애는 2025.01.24. 전입했고 2025.10.10. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵지만, 적어도 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 상록구 각골로8안길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 49.053㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 131,321,486원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 우리은행 근저당권 480,000,000원은 2018.07.31. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2018.09.14. 신반월새마을금고의 근저당권 171,600,000원입니다. 그 뒤 2025.08.12. 박효진 지분에 대한 신반월새마을금고 가압류 51,671,853원, 2025.09.03. 임의경매개시결정, 2025.12.19. 최경남 지분에 대한 안산시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진애 | 203호 | 2025.01.24 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 실거래 비교는 불가
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,995,999원, 4회 유찰 시 41,297,199원으로 제시돼 있습니다.
다만 루체른빌의 비교 자료에는 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없고, 대상 전용면적 49.053㎡도 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 가격 매력은 실제 동일·유사 면적 거래를 추가 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 근저당 · 신반월새마을금고 | 171,600,000원 | 82,362,960원 |
| 3. 가압류 · 신반월새마을금고 | 51,671,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 223,271,853원, 채권자 예상배당은 82,362,960원, 미배당은 140,908,893원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 배당 부족분 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록고등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 각골로8안길에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합, 상대보호구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 루체른빌은 총 10세대이며 2015.09.02. 준공됐습니다.
- 토지. 토지면적 304.9㎡, 공시지가 1,508,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부구조 변경 확인. 건축물현황도와 실제 내부구조가 다르므로 현장 상태와 관련 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 박진애의 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교값이 없고 대상 면적도 매칭되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 점유자 박진애가 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 점유 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 확인은 필수
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2018.09.14. 신반월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 임차인 박진애도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체에는 점검 포인트가 분명합니다. 건축물현황도와 실제 내부구조가 다르게 변경된 상태이고, 총 10세대 규모의 도시형생활주택이며, 최근 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 현재 최저가 84,280,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 구조 변경 상태와 실제 시장가격을 함께 검증한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
