수원지방법원 2025타경836. 시흥시 정왕동 대풍아트빌5 도시형생활주택의 일괄매각 사건입니다. 감정가 17억8,500만원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 6억1,225만5천원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2021.04.14 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사썬셋·이주근 근저당, 병점신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 부분은 숫자가 많아 보이지만 기준은 단순합니다. 조사된 16명의 전입일은 모두 2021.04.14 말소기준권리보다 늦고, 자료상 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 각 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 가능액과 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 이 점은 매수인 인수와는 구분해야 합니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경836 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2771-12 2층 201호 · 시화호수전원2길 22-40 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 · 사용승인 2021.03.24 · 13세대 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 1,785,000,000원 / 612,255,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,019,704,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보·가압류는 소멸
② 점유·임차 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
조사된 점유·임차 관련 인원은 16명입니다. 모두 2021.04.14 이후 전입이어서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제·최우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병주 | 202호 | 2024-09-30 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영훈 | 203호 | 2024-04-16 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍현택 | 204호 | 2024-12-30 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문명진 | 205호 | 2023-10-13 | 2023-09-18 | 2025-09-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선우 | 301호 | 2025-07-28 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이슬 | 301호 | 2024-08-23 | — | 2025-10-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강도영 | 303호 | 2022-05-03 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG LONG | 303호 | 2022-05-03 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성휘 | 304호 | 2023-11-16 | 2023-11-16 | 2025-11-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정문 | 305호 | 2025-05-14 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장석민 | 401호 | 2023-11-20 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이두리 | 401호 | 2021-04-20 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계필 | 401호 | 2022-10-12 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SHOULONG | 402호 | 2023-02-28 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YUSHI | 402호 | 2023-02-28 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현민 | 403호 | 2024-12-06 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가 612,255,000원은 감정가 1,785,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다.
대풍아트빌5는 13세대, 2021.03.24 사용승인된 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있으며 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 현장 임대수익·공실·개별 호실 상태와 실제 거래사례 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 612,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,522,550원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 603,732,450원 |
| 2. 근저당 · 주식회사썬셋 | 1,379,947,950원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이주근 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 3,004,947,950원 중 예상배당은 603,732,450원이고, 미배당액은 2,401,215,500원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 612,255,000원 | 603,732,450원 | 2,401,215,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 428,578,500원 | 421,892,715원 | 2,583,055,235원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 300,004,950원 | 295,004,881원 | 2,709,943,069원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 남동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로 사용승인일은 2021.03.24이며, 도시가스 개별난방·급배수·방화방재·공용엘리베이터·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 북서측 약 12m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 329.6㎡, 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 401호. 약 40㎡ 다락방이 설치돼 있고, 사용승인 당시부터 존재해 401호 평가에 반영됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 조사된 점유·임차 관련 인원의 보증금이 모두 미상이므로 각 호실 계약서·배당요구·최우선변제 가능액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 201호만 보는 것이 아니라 매각목록 전체와 각 호실의 점유·임대관계를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기 문구의 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 실제 임대수익·공실·최근 거래사례를 확인해야 합니다.
- 401호 다락방. 약 40㎡ 다락방이 평가에 반영돼 있으므로 현황과 사용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2021.04.14 남인천농업협동조합 근저당 이후의 담보권·가압류는 소멸하고, 조사된 점유·임차 관련 인원도 모두 기준일 이후 전입입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 감정가 17억8,500만원에서 6억1,225만5천원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력을 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 13세대 도시형생활주택의 일괄매각이며 각 호실 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 임대관계와 현금흐름을 확인한 뒤 612,255,000원이 적정한지 검증하는 것입니다.
