수원지방법원 안산지원 2025타경870. 시흥시 대야동 파크센트로 1층 109호의 임의경매입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 확인됩니다.

소유자 김나영이 2020년 8월 24일 소유권을 이전받으면서 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 600,000,000원이며, 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류와 하나카드 가압류가 발생했고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 감정가에서 크게 내려왔지만, 일반음식점으로 이용되는 상업용 집합건물인 만큼 감정가 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 실제 매매사례와 현재 임대수익의 지속 가능성을 확인하기 전에는 투자금 회수 가능성도 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

등기상 핵심은 2020년 8월 24일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 과천농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 과천농협 근저당이 아니라 신한은행 근저당입니다.

말소기준 이후 발생한 국세 압류, 임의경매개시결정, 하나카드 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 구분해야 합니다. 국세의 법정기일과 세액은 확인되지 않았으므로 실제 배당순위를 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 최우선변제 별도 확인

실제 임차인은 구본경 1명입니다. 전입신고일은 2024년 7월 11일로, 신한은행 근저당 설정일인 2020년 8월 24일보다 늦습니다. 제공된 권리분석에서도 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다.

따라서 이 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 현재 최저가 낙찰을 가정하면 매수인 취득금액은 인수보증금을 추가하지 않은 225,351,000원을 기준으로 볼 수 있습니다. 취득세와 명도 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

임차인은 현재 109호 점유자로 조사되어 있습니다. 대항력에 따른 보증금 승계와는 별개로, 매각 후 실제 인도를 받기 위한 점유관계 확인 및 명도 절차를 고려해야 합니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인율은 미확정

감정가는 657,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 225,351,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.

그러나 이 할인율은 어디까지나 과거 감정평가액 대비 하락폭입니다. 현재 실거래가나 최근 거래 평균과 비교한 할인율이 아닙니다. 거래사례가 확인되지 않은 상황에서는 최저가가 현재 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,351,000원 가정)

위 배당은 제공된 추정 시뮬레이션에 따른 것입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세 압류 관련 조세채권과 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 배당순위는 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서는 집행비용 3,954,914원을 공제한 221,396,086원이 신한은행에 배당되고, 하나카드 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

채권최고액 기준 채권자 합계 620,418,895원 중 예상 미배당액은 399,022,809원입니다. 그러나 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 이 사건의 매수인 인수액은 별도로 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 손실과 매수인 인수 구분

현재 회차에서도 신청채권자 신한은행의 청구액 517,525,770원은 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 채권자의 예상 미배당액은 더 커지지만, 확인된 후순위 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 더 낮은 최저가가 더 높은 투자수익률을 보장하지는 않습니다. 향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 진행 및 매각 결과를 확정적으로 예측한 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 시흥대야역(서해선) 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시흥대야역 및 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물의 1층 109호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 월차임 1,000,000원의 임차인이 확인되지만, 향후 임대수익의 지속 가능성은 별도 검증해야 합니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역에 소재하며, 북서측 약 15m, 남동측 약 12m 도로 및 남서측 약 10m 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 공공주택지구·과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 내용으로 기재되어 있어, 본 상가에 대한 적용 여부를 별도로 구분해야 합니다.
• 공부·현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 집합건물로서 실제 매매수요 및 임대수익 검토가 중요합니다. 3회 유찰된 상태이므로 재매각 가능성과 가격 형성 수준을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 파크센트로 및 인근 1층 근린생활시설의 실제 거래사례를 비교해 225,351,000원의 시장가격 적정성을 확인하세요.
• 임차인 원본 확인. 구본경의 임대차계약서, 확정일자, 실제 영업·점유관계와 배당요구 내용을 대조하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금 30,000,000원에 대한 소액임차인 적용 여부와 배당 영향을 별도로 확인하세요.
• 국세 압류 검토. 시흥세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 종류·법정기일·금액을 확인해 실제 배당순위를 검토하세요.
• 명도 계획. 대항력 없는 임차인이라도 점유 중인 상가의 인도, 영업시설 정리 및 명도 협의에 필요한 비용을 고려하세요.
• 임대수익 검증. 월차임 1,000,000원의 실제 수납 상태, 계약 기간, 보증금 반환관계 및 재임대 가능성을 확인하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 관리규약 및 별도 시설비를 확인하세요.
• 매각서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증되지 않았다

이 사건의 말소기준은 신한은행 근저당권이며, 확인된 임차인은 말소기준 이후 전입한 구본경 1명입니다. 대항력이 없으므로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니고, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

반면 가격 측면에서는 주의가 필요합니다. 감정가 657,000,000원의 물건이 3회 유찰되어 225,351,000원까지 내려왔지만, 현재 거래시세와 직접 비교할 근거는 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 큰 할인만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다.

임차인 최우선변제와 국세 배당순위를 확인하고, 인근 상가 실거래가격·임대수요·실제 수익을 대조한 뒤 취득금액의 적정성을 판단해야 합니다. 권리 소멸은 긍정적인 요소이지만, 3회 유찰과 시세 미확인 상태에서는 가격과 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.