수원지방법원 2025타경879. 안산시 상록구 부곡동 676-10, 도로명 성호로16안길 4-5의 그림아트빌 1층 101호입니다. 공부상 다세대주택으로 이용 중이고, 감정요항상 2002.06.19 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 이번 회차 최저매각가는 100,800,000원으로 감정가 144,000,000원의 70%입니다. 겉으로는 한 번 유찰된 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 “권리·배당 원본을 얼마나 보수적으로 확인하느냐”입니다.
말소기준권리는 2022.08.19 접수된 을구 15번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 농협은행 가압류, 안산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인으로 조사된 최병애는 2024.04.26 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 따라서 인수금은 0원으로 보되, 입찰 전 매각물건명세서 보완 및 임대차 원본 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 676-10 1층101호 · 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 성호로16안길 4-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 그림아트빌 · 대상면적 63.45㎡ · 총 10세대 |
| 소유자 | 노경필 (2022.08.19 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 85,760,190원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2022.08.19 을구 15번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 붙은 갑구 21번 농협은행 가압류, 갑구 22번 안산시 압류, 갑구 23번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구 19번 국민건강보험공단 압류는 2024.03.11 말소 기재가 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
조사된 실제 임차인은 최병애 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자로 보입니다. 다만 전입일이 말소기준권리(2022.08.19)보다 늦은 2024.04.26이므로, 제공 데이터 기준 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병애 | 101호 | 주거 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없으나, 보증금 미상 항목은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균보다 낮지만 표본은 2건뿐
그림아트빌 동일 면적 63.45㎡의 최근 실거래는 데이터상 2건입니다. 평균은 110,000,000원, 최저는 100,000,000원, 최고는 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가 100,800,000원은 평균의 91.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 63.45㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.07 | 63.45㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
가격만 보면 최저가가 평균보다 9,200,000원 낮습니다. 다만 표본이 2건뿐이고, 총 10세대의 소규모 다세대라 환금성은 대단지 아파트처럼 보지 않는 편이 안전합니다. 감정요항상 주위는 다세대주택과 공용주차장 등이 혼재하고, 대중교통상황은 보통시됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 94,800,000원 | 46,588,800원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사프리론테크날러지 | 1,316,957원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 27,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 5,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 28,600,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 35,100,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 화랑신용협동조합 | 101,400,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 신반월새마을금고 | 109,200,000원 | 0원 |
| 10. 을구 12번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 100,800,000원 | 0원 |
| 11. 을구 15번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 92,400,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,555,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당총액은 집행비용 제외 채권자 배당 98,588,800원, 미배당 557,983,399원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 557,983,399원 | 46,588,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 587,682,279원 | 16,889,920원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 608,469,255원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 “부곡초등학교” 북측 인근이며, 주위는 다세대주택과 공용주차장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호, 사용승인일 2002.06.19, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,529,000원/㎡, 대지 241.6㎡, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 그림아트빌은 총 10세대 소규모 다세대이고 데이터상 실거래는 2건입니다. 대단지처럼 거래층이 두껍다고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 최병애의 전입은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 보이나, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 메모가 있으므로 당해세가 있으면 배당 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 가격 상한. 실거래 평균은 110,000,000원이나 표본이 2건입니다. 최근 거래 100,000,000원과 현재 최저가 100,800,000원을 함께 봐야 합니다.
- 명도 리스크. 실제 임차인 1명이 조사되어 있습니다. 대항력 인수는 아니더라도 점유 이전, 이사 협의, 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대 물건이라 매도 시 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·세금채권 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “저가”보다 “불확실성 관리”
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려와 겉보기에는 매력적입니다. 실거래 평균 대비 91.6%라는 숫자도 나쁘지 않습니다. 그러나 실제 임차인 1명의 보증금 정보가 미상이고, 국세·지방세 압류 메모와 큰 폭의 미배당 구조가 함께 있습니다. 결론은 명확합니다. 인수액 0원이라는 점은 장점이지만, 소규모 다세대·임차 정보 미상·세금채권 확인 필요라는 세 가지 때문에 공격적인 가격은 피해야 합니다. 권리는 완전한 안전형이 아니라, 원본 확인을 전제로 제한적으로 검토할 물건입니다.
