수원지방법원 2025타경892. 시흥시 정왕동 주공2단지 205동 4층 401호, 전용 59.67㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2024.09.12. 등기된 주택임차권입니다. 임차권자 오명남은 2020.08.28. 전입·점유를 시작했고, 보증금은 1차 150,000,000원에서 2022.07.12. 7,500,000원이 증액돼 총 157,500,000원입니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.10.02. 접수됐으므로, 제시된 권리판정에서도 오명남의 대항력은 있음으로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 159,600,000원입니다. 같은 단지·유사 면적 최근 실거래 평균 206,416,666원보다 46,816,666원 낮아 겉으로는 할인 매물처럼 보입니다. 그러나 예상배당에서는 오명남에게 배당되는 금액이 0원, 매수인 인수액이 157,500,000원으로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 317,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1868 주공아파트 제205동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 정왕대로117번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.67㎡ · 철근콘크리트조 10층 건물 중 4층 |
| 단지 | 주공2 · 680세대 · 1997.10.21. 준공 |
| 소유자 | 안산개발자산관리주식회사 (2020.08.28. 소유권이전, 거래가 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오명남 / 158,919,880원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
1998년부터 2015년까지 설정됐던 을구의 근저당권들은 각각 2001.01.19., 2003.02.03., 2006.03.06., 2020.08.31. 말소된 기록이 있습니다. 현재 분석의 중심은 2020.08.28. 전입·점유를 갖춘 오명남과 2024.09.12. 주택임차권등기입니다. 말소기준으로 제시된 2025.10.02. 강제경매개시결정보다 선행하며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자·등기 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오명남 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 157,500,000원 | 2020.08.28. | 2020.08.28. 1차 2022.07.12. 증액분 2024.09.12. 임차권등기 | 신고함 2024.09.12. | 대항력 있음 우선변제 배당 0원 157,500,000원 인수 |
오명남은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류돼 있습니다. 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 오명남은 이 사건의 임차권자인 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 두 지위가 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약 원본, 보증금 지급 금융자료, 증액 내역과 신청채권의 성격은 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
주공2단지 전용 59.67㎡·59.97㎡의 최근 실거래 12건은 179,000,000원~227,000,000원, 평균은 206,416,666원입니다. 감정가 228,000,000원도 실거래 평균보다 21,583,334원 높지만, 더 큰 문제는 인수액을 더한 실질취득입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.67㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 4 | 211,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 59.67㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 206,416,666원 |
최저가 159,600,000원만 비교하면 실거래 평균의 77.3%입니다. 하지만 보증금 인수까지 포함한 317,100,000원은 평균보다 110,683,334원 높고, 실거래 최고가 227,000,000원보다도 90,100,000원 높습니다. 따라서 이 사건에서 “감정가 대비 30% 할인”은 실질적인 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 인수. 임차인 오명남 보증금 | 157,500,000원 | 0원 매수인 인수 157,500,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 세원화성 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 부평농업협동조합 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 강제경매 신청채권자 · 오명남 | 158,919,880원 | 34,365,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 281,119,880원 중 156,565,600원이 배당되고, 미배당액은 124,554,280원으로 계산됩니다. 임차보증금은 배당액 0원·매수인 인수 157,500,000원입니다. 다만 을구 1·2·3·6·8번 근저당에는 각각 말소 기록이 존재하므로, 실제 배당순위와 금액은 최종 배당표 및 등기 원본과 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥초등학교 북서측 인근으로, 유사한 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 간선도로 접근성, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 아파트 단지 주위 4면이 광로·대로·중로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 중 4층으로, 위생·급배수·난방·승강기 등 주거용 기본설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12건의 실거래가 확인되지만 거래가격이 179,000,000원부터 227,000,000원까지 분산돼 층·상태별 가격 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재계산. 응찰가에 보증금 미배당 잔액을 더해 총투입액을 계산해야 합니다. 현재 배당 기준 총액은 317,100,000원입니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 최종 매각물건명세서에서 을구 10번 임차권의 인수 조건과 “보증금 전액 변제 시 말소” 문구를 확인하세요.
- 확정일자·배당순위 확인. 임차권등기에는 확정일자가 기재돼 있으나 예상배당은 임차인 배당 0원으로 계산돼 있으므로 실제 우선변제 순위를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 오명남입니다. 임대차계약, 보증금 지급내역, 증액계약과 청구금액 158,919,880원의 근거를 확인하세요.
- 말소된 근저당 확인. 예상배당에 포함된 과거 근저당들은 등기상 말소 기록이 있으므로 현행 등기와 실제 배당표가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 임차인이 이사한 뒤 대항력을 유지하기 위해 설정되는 경우도 있으므로 현장 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비 등 매수인 부담 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “1.575억 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 228,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 159,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 실거래 평균보다 22.7% 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차권자의 보증금 157,500,000원이 배당되지 않고 전액 인수된다는 계산을 적용하면 결론은 반대입니다. 실질취득 317,100,000원은 실거래 평균의 153.6%, 최고가의 139.7%입니다.
결국 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수 잔액입니다. 최종 원본에서도 전액 인수가 유지된다면 가격상 접근하기 어려운 사건입니다. 반대로 확정일자와 배당순위 확인 결과 임차보증금이 배당되고 인수액이 줄어든다면 그 금액만큼 실질취득을 다시 계산해야 합니다. 현재 자료 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 시세보다 현저히 높습니다.
