수원지방법원 2025타경893. 안산시 상록구 일동 ‘크리스탈타운’ 2층 202호, 전용 73.04㎡의 도시형 생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 최승우는 2023.03.29 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 우리은행에 채권최고액 187,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.02 임의경매개시결정, 2025.12.17 케이비캐피탈 가압류 10,238,944원이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의해서 볼 부분은 말소기준보다 앞선 2022.08.12 안산시 압류입니다. 등기 흐름만 날짜순으로 보면 선순위처럼 보이지만, 해당 압류는 2023.03.29 해제되어 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 “임대관계 등은 미상”으로 기재돼 있으므로, 권리등기와 별개로 실제 점유·임대관계의 원본 확인은 입찰 전 핵심 점검사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 599-9 2층202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 성호로4길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형다세대주택) · 전용 73.04㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 단지 / 규모 | 크리스탈타운 · 총 8세대 · 사용승인 2015.01.07 |
| 소유자 | 최승우 · 2023.03.29 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사우리은행 / 185,862,656원 |
| 매각기일 | 2026.05.19 |
| 매각 포함 | 세대별 단독 개별 창고로 이용 중인 1층 제시외 건물(창고) 포함 평가·매각 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 압류는 이미 말소
확인된 임차인 신고는 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있어, 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유관계와 전입관계를 원본 자료로 대조하는 접근이 안전합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 볼 근거도 현재 자료에는 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 202,000,000원, 최근 12개월 평균의 94.0%
가격 판단은 전체 평균 217,600,000원보다 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 신건 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액은 202,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 94.0%입니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 구간이지만, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -2.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.04㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 73.04㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2023.03 | 73.04㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 73.04㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 73.04㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.04㎡ | 2건 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.04㎡ | 5건 | 217,600,000원 |
동일 면적 실거래는 205,000,000원에서 225,000,000원 사이에 확인됩니다. 최신 거래는 2026.06의 225,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 215,000,000원입니다. 최저가 202,000,000원은 두 지표보다 낮으므로 신건 가격 자체가 최근 시세 이상인 물건은 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본은 2건이고, 가격 추세가 -2.0%이므로 전체 평균 대비 할인폭만 보고 가격 점수를 과도하게 높이는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,238,944원 | 10,238,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,133,056원 |
예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 우리은행의 경매 신청 청구액은 185,862,656원이며, 배당표상 근저당은 채권최고액 187,000,000원 기준으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 호동초등학교 북서측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 소로2류 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,786,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 대상자는 외국인 등으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 세대별 단독 개별 창고로 이용 중인 1층 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 거래 표본. 크리스탈타운은 총 8세대이고 동일면적 확인 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 -2.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본으로 확인하세요.
- 선순위 압류 이력. 2022.08.12 안산시 압류가 있었으나 2023.03.29 해제·말소됐다는 등기 흐름을 원본 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 실질취득 202,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 94.0%입니다. 전체 평균 217,600,000원보다 최근 평균·최신 거래 225,000,000원·추세 -2.0%를 우선해 판단하세요.
- 제시외 창고. 1층 제시외 건물은 세대별 단독 개별 창고로 이용 중이며 매각에 포함돼 있습니다. 현황과 사용 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정요항표·현황 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인 + 하락 추세’
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.03.29 우리은행 근저당 187,000,000원이고, 그보다 앞선 안산시 압류는 이미 말소됐습니다. 이후 경매개시결정과 케이비캐피탈 가압류도 매각으로 소멸해 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 최저가 202,000,000원이 최근 12개월 평균 215,000,000원의 94.0%이고 최신 거래 225,000,000원보다 낮아, 최근 시세 이상에서 시작하는 물건은 아닙니다. 다만 최근 가격 추세가 -2.0%이고 최근 12개월 거래가 2건에 불과합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세보다 낮지만 안전마진은 제한적”입니다. 여기에 감정요항표상 임대관계 미상이라는 점을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
