113,400,000원
수원지방법원 2025타경895. 경기도 시흥시 목감동 402-3, 다인로얄팰리스3차 4층 413호 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 “오피스텔임”으로 되어 있어, 이를 아파트처럼 보면 안 됩니다. 권리의 출발점은 2017.09.11 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 141,600,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.10 임의경매개시결정이 들어왔고, 경매 신청채권자도 주식회사하나은행입니다.
눈에 띄는 점은 임차인입니다. 송정엽 씨가 413호에 전입했고 배당요구도 했지만, 전입일은 2025.02.10입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권 2017.09.11보다 뒤입니다. 따라서 이 데이터 기준으로는 대항력 있는 인수 임차인으로 보지 않습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 배당은 보완 확인이 필요하지만, 매수인이 떠안을 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감동 402-3 다인로얄팰리스3차 4층 413호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔임 |
| 소유자 | 윤용춘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 102,654,365원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 정보 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 · 2026.07.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
등기상 담보권은 하나은행 근저당권 1건입니다. 가압류·압류는 데이터상 확인되지 않고, 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 절차상 등기입니다. 파산선고 등기는 권리관계의 배경으로 보아야 하지만, 매수인이 별도 금액을 인수하는 권리로 표시되어 있지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정엽 | 413호 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 2025.12.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
송정엽 씨의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 데이터상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라, 배당표에서는 최우선변제나 우선변제 가능 금액이 달라질 수 있습니다. 이 변수는 배당 변수이지, 현재 데이터상 매수인이 떠안는 인수금은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%지만 실거래 검증은 없다
현재 최저매각가는 113,400,000원으로 감정가 162,000,000원의 70.0%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 할인된 회차입니다. 그러나 데이터에 동일 건물 또는 인근 오피스텔 실거래 표본이 없으므로, 이 최저가가 실제 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 평가는 “권리상 인수 0원이니 안전하다”에서 멈추면 안 됩니다. 오피스텔은 임대수요·공실·관리비·대출 가능성·환금성이 가격을 크게 흔듭니다. 시세 비교가 없는 상태에서 최저가 113,400,000원만 보고 가격 메리트가 확정됐다고 말하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 141,600,000원 | 111,012,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
분석 기준 매각가 113,400,000원에서는 하나은행 예상배당이 111,012,400원입니다. 신청 청구액 102,654,365원은 충족되는 구조지만, 채권최고액 141,600,000원 기준으로는 30,587,600원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목감동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·공동주택·생활편의시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 2필 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설부지입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재 관련 설비, 기타 관련 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접함, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 “--”로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 데이터상 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 데이터에 실거래 표본이 없으므로, 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 송정엽 씨의 보증금·확정일자·최우선변제 해당 여부가 미상입니다. 인수는 0원으로 보더라도 배당 변수는 남습니다.
- 오피스텔 환금성. 공동주택처럼 단순 비교하지 말고 공실 가능성, 임대수요, 관리비 수준, 대출 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가서상 내부구조는 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 참조한 것으로 되어 있어, 내부 상태와 관련 설비는 재확인이 필요합니다.
- 소유자 파산선고. 갑구에 2025.08.22 파산선고가 있으므로, 매각절차와 점유·명도 진행 상황을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 미납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2017.09.11 하나은행 근저당권이 기준이고, 임차인 송정엽 씨의 전입은 2025.02.10이라 대항력 있는 인수 임차인으로 보지 않습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론은 “무조건 좋다”가 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 113,400,000원이지만, 실거래 비교가 없고 물건은 오피스텔입니다. 배당표상 채권최고액 기준 미배당도 30,587,600원 남습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요. 이 사건은 최저가가 낮아진 만큼, 시세와 임대수요를 확인한 뒤 접근해야 하는 C급 관찰 물건입니다.
