수원지방법원 2025타경904. 광명시 철산동 도국세인트빌딩 11층 건물 중 9층 901호로, 감정평가상 숙박시설(여관, 제이모텔 객실 6개호)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김승옥이며 2019.12.17 매매를 원인으로 거래가액 970,000,000원에 취득한 등기가 2020.01.30 접수됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국세 압류, 가압류, 한춘희 근저당, 광명시 압류 등이 연이어 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 소멸해 매수인이 승계할 등기상 권리는 없습니다. 다만 이 사건은 권리등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가 자료에 임대관계 미상으로 적혀 있고, 숙박시설 영업 형태의 물건이며, 제시외 위반건축물까지 포함되어 있어 현장 점유·영업 상태와 행정상 부담을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 9층 901호 · 도로명 경기도 광명시 오리로854번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 숙박시설(여관, 제이모텔 객실 6개호) · 11층 건 내 9층 |
| 소유자 | 김승옥 (2019.12.17 매매 · 거래가액 970,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,440,800,000원 / 705,992,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 627,173,424원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.01.30 국민은행 근저당입니다. 2025년 이후 등기된 국세·지방세 압류 3건과 가압류들, 2025.10.02 한춘희 근저당, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당모형의 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 705,992,000원으로 감정가 1,440,800,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균 등 현재 시세를 검증할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 705,992,000원 | 696,532,080원 | 331,810,193원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 494,194,399원 | 486,852,455원 | 541,489,818원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 345,936,079원 | 340,292,974원 | 688,049,299원 |
현재 회차에서는 배당모형상 신청채권자 국민은행의 청구액 627,173,424원이 충족되는 시나리오로 표시되어 있습니다. 반면 한 차례 더 유찰되어 494,194,399원으로 내려가면 신청채권자 배당도 486,852,455원으로 낮아져 청구액을 충족하지 못하는 시나리오가 됩니다. 이는 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당이 커지는 구조를 보여줄 뿐, 매수인이 그 미배당 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 705,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,459,920원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 696,532,080원 |
| 3. 갑구 30번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,595,940원 | 0원 |
| 4. 갑구 31번 가압류 · 신용보증기금 | 91,417,808원 | 0원 |
| 5. 갑구 32번 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,277,905원 | 0원 |
| 6. 을구 14번 근저당 · 한춘희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 34번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,050,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,028,342,273원 중 예상 배당액은 696,532,080원, 미배당은 331,810,193원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 철산역 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설인 여관, 제이모텔 객실 6개호로 이용 중입니다. 일반 주거용 집합건물과 다른 운영·점유 구조를 전제로 살펴야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 11층 건물 중 9층 901호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 12m, 서측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 12,380,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 조립식패널조 창고 등 약 4.8㎡가 2017년 건축법 제14조 관련 증축 위반건축물로 등재됐고, 매각물건명세서 비고상 제시외 창고 등이 매각에 포함됩니다.
- 규제 표기. 토지이용계획에는 상대보호구역·과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재되어 있습니다. 그중 광명시 소재 아파트 관련 지정기간은 2025.10.21~2026.12.31, 외국인 주택 취득 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·영업 주체 확인. 감정평가상 숙박시설로 운영 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 운영자·점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 확인된 임차인 신고는 없지만 보증금·전입·확정일자 등 임차관계 자체가 확인되지 않은 상태입니다. “임차인 없음”으로 단정하지 말고 원본 서류와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 제시외 조립식패널조 창고 약 4.8㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다. 현존 여부와 행정상 조치 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 예상배당과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 49% 할인율의 함정. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 494,194,399원, 4회 유찰 시 345,936,079원 시나리오가 제시되어 있지만, 가격이 낮아져도 숙박시설의 점유·위반건축물·운영상 리스크는 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 좋은 가격”은 아니다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·근저당은 매각으로 소멸해 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 판단의 무게중심은 등기보다 숙박시설이라는 용도, 임대관계 미상, 위반건축물, 세금 우선배당 가능성에 있습니다.
감정가 1,440,800,000원에서 두 차례 유찰되어 705,992,000원까지 내려온 것은 분명한 사실이지만, 최근 실거래 시세가 없는 만큼 감정가의 49%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 실물·점유·용도 검증이 많이 필요한 경매”에 가깝습니다. 권리상 인수 0원, 가격 평가는 보류, 현장·점유·위반건축물 확인은 필수. 이것이 현재 데이터로 내릴 수 있는 가장 일관된 결론입니다.
