수원지방법원 2025타경926. 안산시 단원구 선부동 성경빌라 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 25,725,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 박효성이며, 2017.07.05 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2021.04.06 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 35,200,000원입니다. 2025.10.23 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 이 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 전진선이 203호에 주거 용도로 전입한 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024.04.08로 말소기준권리 2021.04.06보다 늦습니다. 따라서 확인된 선후관계상 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1054-4 성경빌라 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 34.58㎡ · 지하1층·지상3층 건 중 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박효성 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 25,725,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 30,441,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현 경매의 핵심은 2021.04.06 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 35,200,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.23 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각 시 함께 소멸합니다. 과거 등기에는 가압류·경매·근저당·임차권 등이 있었지만 이미 말소된 이력입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전진선 | 203호 · 주거 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 1건
성경빌라는 10세대 규모이며 1993.04.21 준공됐습니다. 확인된 최근 거래는 2025.04 전용 37.26㎡·1층 77,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 전용 34.58㎡이고, 현재 최저매각가 25,725,000원은 이 최근 12개월 평균과 최신 거래의 33.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 37.26㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 77,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 75,000,000원도 최근 거래 77,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 훨씬 더 낮습니다. 다만 이 비교는 거래 표본이 1건뿐이고 거래 면적도 37.26㎡로 대상 34.58㎡와 차이가 있습니다. 따라서 33.4%라는 비율은 분명 큰 가격 차이를 보여주지만, 단독 표본만으로 개별 호실의 적정가를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,050원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 35,200,000원 | 24,861,950원 |
| 미배당 | - | 10,338,050원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 25,725,000원 가정 시 집행비용 863,050원을 제외한 24,861,950원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 10,338,050원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 10,338,050원 |
| 4회 유찰 시 | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 17,916,635원 |
| 5회 유찰 시 | 12,605,250원 | 11,978,356원 | 23,221,644원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 매각대금은 낮아지지만, 국민은행의 미배당은 10,338,050원에서 17,916,635원, 23,221,644원으로 커집니다. 이 미배당은 현재 자료상 매수인 인수로 전환되는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일관광경영고등학교 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 조적조 평슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물 중 2층 203호이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 대상 물건 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 시가지경관지구, 소로3류, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성경빌라는 10세대 규모이고 1993.04.21 준공됐으며, 확인된 최근 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전진선은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당요구종기 관련 기록과 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 명도. 203호 주거 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래는 2025.04의 77,000,000원 한 건입니다. 표본이 1건이므로 주변 다세대 거래와 개별 내부상태를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 3회 유찰 원인. 가격 외에 내부 상태, 점유, 건물 노후도, 환금성 등 반복 유찰 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 실거래 표본과 환금성은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 전진선의 2024.04.08 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 3회 유찰을 거쳐 25,725,000원까지 내려와 최근 확인된 77,000,000원 거래의 33.4% 수준입니다.
다만 이 숫자만으로 결론을 내리기에는 실거래가 1건뿐이고, 대상은 10세대 규모의 1993년 준공 다세대입니다. 이미 평균적으로도 3회 유찰되는 경매 이력이 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 실제 점유·명도, 내부 상태, 노후도, 그리고 다시 팔 수 있는 가격을 얼마나 보수적으로 확인하느냐가 핵심입니다.
