수원지방법원 2025타경935. 안산시 단원구 선부동 다이아몬드프라자 5층 506호로, 감정평가상 공부상 사무소인 근린시설입니다. 현재 소유자는 황길웅으로, 2017년 2월 7일 매매를 원인으로 같은 해 3월 3일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 41,000,000원입니다. 이후 2021년 3월 31일 코아텍주식회사 명의의 전세금 45,000,000원 전세권이 설정됐고, 범위는 “주거용 건물의 전부”, 존속기간은 2021년 3월 30일부터 2023년 3월 30일까지로 등기돼 있습니다.

2025년 11월 19일에는 코아텍 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 즉 이 사건의 가장 중요한 특징은 전세권자와 경매 신청채권자가 동일한 코아텍 주식회사라는 점입니다. 배당 시뮬레이션은 이 전세권에 매각대금 잔액을 배당하고 미배당액을 남기되 매수인 인수는 0원으로 산정하고 있습니다. 반면 등기 순서만 보면 전세권은 경매개시보다 앞선 권리이므로, 최종 매각물건명세서에서 이 권리가 어떻게 정리되는지 확인하는 절차가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 4,500만원 전세권

과거 농업협동조합중앙회·최경열·강일·서천서부수산업협동조합 명의의 근저당권과 최진규 명의 가등기, 김용신 가압류 등은 등기부상 이미 말소되어 현재의 직접적인 인수 논점은 아닙니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2021.03.31 코아텍주식회사 전세권과 그 전세권자가 신청한 2025.11.19 임의경매개시결정입니다.

확인된 임차인 신고는 없으며 임대관계는 미상입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 주택 임차인의 대항력·우선변제 문제를 별도로 확정할 자료는 없지만, 현 점유자와 실제 사용관계 역시 현장 확인이 필요한 상태입니다.

② 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가 35,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 12,005,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 8,403,500원(24%), 5회 유찰 시 5,882,450원(17%)입니다.

하지만 이 사건은 동일 건물 또는 유사 사무소의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 특히 공부상 사무소인 근린·업무시설이고 이미 3회 유찰된 사실 자체가 가격뿐 아니라 수요와 환금성을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)

현재 최저가 기준 전세권자 코아텍주식회사에 11,388,910원이 배당되고 33,611,090원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 선부동 소재 선부역(서해선) 남동측 인근으로, 주변은 근린상가·업무시설·아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 빌딩까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 선부역이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 공부상 사무소이며 감정평가 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 건물에는 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 도로. 빌딩 주위로 소로·중로와 접하며, 대로3류·소로1류·소로2류와 접하는 토지입니다.
• 환금성. 공부상 사무소인 근린·업무시설이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 같은 건물의 공실·임대료·실거래와 실제 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 코아텍주식회사의 45,000,000원 전세권이 최종 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 어떤 부담도 남지 않는지 원문을 확인하세요.
• 배당표 대조. 현재 시뮬레이션은 코아텍에 11,388,910원 배당, 33,611,090원 미배당, 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 법원 기록의 실제 배당요구·채권신고 상태와 대조가 필요합니다.
• 점유관계. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 사용·점유 주체와 명도 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태. 공부상 사무소지만 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비와 실제 사용 가능 상태를 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
• 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 사무소의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 승부처는 ‘34% 할인’이 아니라 전세권 정리와 환금성

이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 35,000,000원이 세 차례 유찰돼 12,005,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 2021년 설정된 코아텍주식회사 전세권 45,000,000원이 있고, 같은 코아텍 주식회사가 2025년 이 경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션상으로는 전세권에 11,388,910원이 배당되고 33,611,090원이 미배당으로 남지만 매수인 인수는 0원입니다.

따라서 이 물건은 최종 매각물건명세서에서 전세권 소멸을 확정적으로 확인하는 것이 첫 번째 과제이고, 두 번째는 공부상 사무소라는 용도와 3회 유찰이라는 시장 반응을 감안해 실제 매매·임대수요와 내부 상태를 검증하는 것입니다. 확인 가능한 실거래 비교 없이 “감정가의 34%니까 싸다”고 결론 내리기보다는, 권리 정리와 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.