💰 최저가 24,500,000원 · 📉 감정가 대비 70% · 🧾 인수 0원 · ⚠️ 미배당 1,674,841,000원
수원지방법원 2025타경935. 안산시 단원구 선부동 1077-3 다이아몬드프라자 5층 506호, 용도는 근린시설이고 감정평가 요항상 공부상 사무소입니다. 감정가는 35,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 24,500,000원입니다. 매각물건명세서 비고에도 “공부상 업무시설(사무소)임.”이라고 적혀 있어, 이 물건은 주거형 아파트로 보면 안 됩니다.
권리의 첫 기준점은 2003.12.12 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 갑구·을구 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 notes에 갑구 1번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요가 명시되어 있습니다. 권리표만 보면 말소 방향이지만, 원본 등기·매각물건명세서에서 담보가등기 여부와 효력을 재확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1077-3 다이아몬드프라자 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(사무소) · 폐문부재중으로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 황길웅 (2017.03.03. 거래가 41,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 24,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 코아텍 주식회사 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2003년 근저당
임차인 자료는 없습니다. tenants 배열은 비어 있고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 전세권자 코아텍주식회사가 신청채권자로 들어온 구조이고, 을구 10번 전세권은 배당표상 후순위로 예상배당 0원입니다. 전세권은 매각으로 소멸하는 방향이나, 실제 점유·사용관계는 감정평가상 “폐문부재중으로 내부확인을 못하였음”, “임대관계 미상임”으로 남아 있습니다.
② 임차인·점유 리스크 — 임차인 0명이나 내부확인은 안 됐다
| 구분 | 성명/주체 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 조사내역 없음 | 0원 | 미상 아님 · 자료 없음 | 자료 없음 | 해당 없음 |
| 전세권 | 코아텍주식회사 | 45,000,000원 | 전세권 · 후순위 | 배당표상 0원 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.4% 추정) | - | 841,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 936,000,000원 | 23,659,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 최경열 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 최경열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 강일 | 225,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 서천서부수산업협동조합 | 32,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 김용신 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 전세권 · 코아텍주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,500,000원 기준 배당 가능액은 집행비용 841,000원을 제외한 23,659,000원입니다. 신청채권자 코아텍주식회사의 전세권 45,000,000원은 배당표상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 선부동 소재 “선부역(서해선)” 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가·업무시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 빌딩까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(선부역)이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이며 폐문부재중으로 내부확인을 못하였습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역이며 공시지가 3,321,000원/㎡, 토지면적 1,657.7㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설 및 업무시설용 건부지 내 5층 사무소입니다. 주거용 수요가 아니라 업무·상가 수요에 의존하므로 매각가보다 실사용·임대 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. notes에 “갑구 1번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 있습니다. 담보가등기인지, 청산절차·말소관계에 문제가 없는지 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 폐문부재로 내부확인을 못했습니다. 사무소 내부 상태, 설비, 누수, 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. tenants는 비어 있으나 감정요항은 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전세권자 코아텍주식회사와의 사용관계, 명도 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 집합건물의 업무시설은 공용관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수적 산정. 최저가 24,500,000원은 감정가의 70%지만, 사무소·근린시설은 주거형보다 매수층이 좁습니다. 실사용·임대수요 없이 가격만 보고 들어가면 회수기간이 길어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸졌다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저
이 물건은 감정가 35,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 24,500,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이고, 임차인 데이터도 없습니다. 그러나 물건의 본질은 근린시설·업무시설(사무소)입니다. 내부 확인이 안 됐고 임대관계가 미상이며, notes에는 담보가등기 종류 확인 필요가 남아 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 낮아졌지만 환금성은 보수적으로. 입찰 판단의 중심은 최저가가 아니라 실제 사용 가능성과 명도·관리비·가등기 원본 확인입니다.